路線価 (2023) 長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木627-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上高井郡小布施町長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６
価格時点	2023 年
駅名	小布施駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円／坪 1平米 4万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町内住宅地域を中心に隣接須坂市・中野市を含み形成される。需要者は、町内居住者を中心に町外よりの需要も認められる。指定面積が小さい当町市街化区域の宅地供給は限定されるが、中心地域にて歴史的街並み保存が行われ、イメージが良好な町として、独自の不動産市場を形成し、需要は堅調に推移している。需要水準総額は、土地総額１２００～１５００万円、土地建物総額で３０００万円程度が中心となる価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は、町内及び隣接する須坂市等の住宅地域が圏域。需要者は町内居住者のほかに須坂市や長野市等隣接市町村からの転入者も見られる。町の規模が小さく、線引きされた都市計画区域のため、宅地開発は小規模なものが中心であるが、分譲価格は安定している。取引の中心となる土地の価格帯は１２００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は戸建住宅地域で、賃貸市場熟成の程度が低く、収益価格の試算は行わなかった。本地域及び類似地域においては、当町の特性からも、戸建住宅利用を目的とした居住快適性を重視した自己使用目的取引が多くを占め、地価水準面で一定の関連性が認められる類似地域に信頼性ある取引事例が求められた。よって、評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用することとし、単価と総額の関連にも留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、やや古いものを含むもののいずれも町内の住宅地域から取引事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であることから、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、周辺標準地とのバランス等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小布施駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上高井郡小布施町長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	16.5 m
面積	270 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	土地利用度の高い古くからの住宅団地
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当町中心地域に準ずる位置にある住宅団地であり、価格形成要因の変動状況に記載のとおり、独自の不動産市場の下で需要は堅調で、取引地価水準にもその反映が認められ、今後も上昇傾向にて推移するものと予測。 (2)町内各所で見られる宅地分譲も好調で、需給関係は安定したまま推移するものと予測する。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は社会動態の増加により横ばい。歴史的背景を有する住環境良好な町として、独特の不動産市場を形成し、取引価格も高水準で需要も堅調に推移。 (2)直近１年の総人口は微減であるが、近年はおおむね横ばい傾向で推移している。高齢化率は県平均を上回っている。
地域要因
(1)地域に変動要因は認められない。区画整然とした住宅団地で、需要動向は需要は堅調であり、地域動向も安定的。 (2)新規分譲地の売れ行きは引き続き堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820541 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,822 円／平米 12万8,346 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,328 円／平米 14万3,242 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820541 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,328 円／平米 13万9,936 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,751 円／平米 14万1,335 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,226 円／平米 14万2,905 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220541 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,372 円／平米 15万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,325 円／平米 15万3,150 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,371 円／平米 15万3,303 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220541 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,183 円／平米 12万6,233 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,020 円／平米 12万2,388 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,298 円／平米 14万3,143 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情