路線価 (2023) 長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷598 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上高井郡小布施町長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
価格時点	2023 年
駅名	都住駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	721万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	721万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円／坪 1平米 1万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町内市街化調整区域内住宅地域を中心に隣接長野市等の調整区域内住宅地域を含み広域的に形成される。需要者層は、本地域居住者を中心に隣接地域居住者に限定される。本地域は、町中心地域より比較的近距離にある地域で、調区内規制の緩和も行われているが、調整区域に指定される範囲が狭く供給が乏しいことに加え、地縁的選好性による市場閉鎖性からも、需要は低調である。土地取引は稀少で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は小布施町の市街化調整区域内住宅地域及び隣接市の農家集落等である。調整区域は生活利便性や環境面の整備が不足している場合が多く、需要者は周辺地域に地縁・血縁を有する者に限定される傾向にある。町内では市街化区域内の宅地開発余地が少ないことから市街化区域周辺の一般住宅が多い調整区域内住宅地域では市街化区域並みの高価格取引が散見されるが、近隣地域は農家集落であり宅地取引は少なく中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内にある既成集落地域として、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価格の試算は行わなかった。取引事例は稀少であるが、同一需給圏の範囲は広く、接近条件・環境面において関連性ある事例を重視し試算が行われた比準価格は実証性を有するものと考えられる。よって、評価額の決定にあたっては、信頼性ある比準価格を採用し、代表標準地の検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意の上、評価額を決定した。 (2) 比準価格は町内市街化調整区域内住宅地の取引事例の内、地域特性の類似する農家集落内の事例を重視して求めたものであり、市場性を反映した説得力のある価格である。一方、市街化調整区域は公法上の規制から賃貸用建物の建築が困難であり賃貸需要も見込めないため収益価格は試算しなかった。因って、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都住駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	177.3 坪 (586 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上高井郡小布施町長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農地も混在する農家集落地域
街路	５．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内既存集落で、各種利用上の制約からも、堅調な動向を示す町内市街化宅地地域との関連は生じない。地縁的結合による市場閉鎖性もあり、需要は顕在化しにくく、現状を維持するにとどまるものと予測。 (2)都市計画法第３４条第１１号区域であり市街化調整区域の規制が緩和されているが、地縁・血縁等が強い農家集落地域であり一般の需要は殆どない。但し、町内住宅地価格上昇の影響もあって地価の下落率は縮小している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は社会動態の増加により横ばい。歴史的背景を有する住環境良好な町として、独特の不動産市場を形成し、取引価格も高水準で需要も堅調に推移。 (2)小布施町は住宅地として人気があり、県内外から転入が見られ、人口は微減傾向ながら社会動態では近年プラス基調が続いている。
地域要因
(1)地域に変動要因は認められない。当町調区内地域は範囲が狭く既成集落地域として、地域不動産市場は閉鎖的で、地域動向は停滞継続。 (2)市街化調整区域の農家集落には開発の動きは見られず、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	17 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,874 円／平米 4万9,173 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,727 円／平米 4万8,687 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420541 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,468 円／平米 5万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,468 円／平米 5万1,137 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,752 円／平米 4万2,158 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	24 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,473 円／平米 6万1,072 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,199 円／平米 6万166 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,621 円／平米 4万1,725 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220541 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,980 円／平米 2万9,688 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,135 円／平米 3万6,812 円／坪
標準価格 平米 坪	1万917 円／平米 3万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情