路線価 (2023) 長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南2994-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下高井郡山ノ内町長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
価格時点	2023 年
駅名	湯田中駅 から 110m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	300万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	298万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山ノ内町及び隣接する中野市等の商業地域で、湯田中駅に近い商業地域と強い代替性が認められる。需要者の中心は地場の法人や個人事業者等である。当該地域は湯田中駅前に飲食店、小売店等が建ち並ぶ商業地域であるが、引き続き新型コロナウイルス感染症の影響等による観光客の減少等で需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。 (2) 同一需給圏は山ノ内町を中心とした中野市、飯山市等北信地域の商業地域である。需要者は地元の土産物店等の店舗兼住宅を求める事業者が想定される。温泉・スキー客を中心とする入込客の長期減少に加え近年の新型コロナの影響も大きく、主力の観光業は不振が続いており、不動産需要は低調である。なお、土砂災害警戒区域の末端に位置するが地価への影響は殆んど認められない。町内商業地の取引が少ないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では店舗の賃貸借が少なく、収益性を基礎とする市場が形成されていないため、収益価格は信頼性が劣る。これに対し、本件の比準価格は一定の規範性を有する商業地に係る取引事例から求められており、信頼性の優る価格である。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格はやや時点の古い事例も含め温泉街商業地の取引事例を中心に求めたもので不動産市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は店舗兼住宅を想定したが、規範性のある町内の賃貸事例が少なく隣接市の賃貸事例に依らざるを得なかったものであり説得力は劣る。以上より、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯田中駅南東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、温泉施設等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下高井郡山ノ内町長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	湯田中駅前の商業地域
街路	８．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯田中駅前の県道沿いに、飲食店、小売店等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。観光客の減少等を受け地価は引き続き下落すると予測する。 (2)長野電鉄長野線の終着駅である湯田中駅前の商業地域。湯田中・渋温泉及び志賀高原スキー場への入り口に当たるが、温泉・スキー客の長期的な減少から主力観光業は不振が続いており、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光客数は全国旅行支援等により回復の兆しも見られるが、未だ全般的に低調である。 (2)主力の観光産業はスノーモンキーの世界的評判にも拘らず、スキー客の長期減少と新型コロナの影響による温泉客の減少が相俟って不振が続いている。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により観光客数が減少し、観光産業は引き続き厳しい状況にある。 (2)近年、観光まちづくり会社が湯田中温泉街で複数の空き店舗等の活用事業を行っているが、現在のところ不動産市場への影響は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120561 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡山ノ内町
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,489 円／平米 8万4,267 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,775 円／平米 8万1,906 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,255 円／平米 10万9,941 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1191220561 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡山ノ内町
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万177 円／平米 9万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,944 円／平米 9万2,383 円／坪
標準価格 平米 坪	3万640 円／平米 10万1,296 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210120561 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡山ノ内町
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,765 円／平米 8万1,873 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,576 円／平米 7万7,942 円／坪
標準価格 平米 坪	3万980 円／平米 10万2,420 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210620561 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡山ノ内町
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,740 円／平米 8万1,790 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,750 円／平米 7万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,205 円／平米 8万9,940 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情