路線価 (2023) 長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢7886-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下高井郡野沢温泉村長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
価格時点	2023 年
駅名	戸狩野沢温泉駅 から 7900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	764万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	764万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、野沢温泉村のほか周辺市町村の住宅地域と判定。需要者の中心は野沢温泉村の居住者のほか近年、外国人が挙げられる。コロナ禍で一時的に村内住民同士の取引や外国人による不動産取得需要が減少していたが令和４年後半から需要が大幅に増加している。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでいるが、これによる価格への影響はないものと判断した。取引数自体が少ないことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、村内の住宅地域及び住商混在地域が圏域である。近年需要者の中心となっていた外国人による不動産取得は、コロナ禍の中一時的に停止していたものの、令和４年に入り再び増加してきている。取引価格は日本人間の取引よりかなり高額のものが多い。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、これによる価格への影響は認められない。取引が少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域、類似地域では貸家、アパートの収益物件はほとんどなく取引の目的となることも極めて少ない。賃貸市場が成立しにくい状況であるため収益価格を試算しなかった。近隣地域及び類似地域では立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多く、比準価格は説得力が高い。したがって、市場性、かつ、信頼性ある取引事例より求めた比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 冬季に限定した飲食店の賃貸は散見されるものの、賃貸住宅は村営で賃貸による宿泊施設等は見られず、賃貸市場が未成熟の地域のため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、数少ない村内の取引事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。取引にあたっては価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる地域であるため、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸狩野沢温泉駅東方
距離	7900 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	民宿
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	民宿、一般住宅等が混在する傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下高井郡野沢温泉村長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	スキー場として中心的な長坂ゲレンデや温泉街（大湯通り）に近い傾斜地の住宅地域
街路	５．６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)温泉街、スキー場長坂ゲレンデ及び野沢温泉スパリーナ（温泉施設等）に近い立地条件から外国人による積極的な不動産取得が増加している。今後も地域の熟成が進み、地価は上昇傾向で推移していくものと予測。 (2)外国人が不動産取得を再開しており、今後もこの傾向に拍車がかかるものと予測する。新型コロナの影響で下落していた地価は、当面上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)野沢温泉村の人口は減少が続き、高齢化率は高い。１０月外国人来日が実質的に解禁され、村内に外国人宿泊利用客が増えている。 (2)コロナ禍以降、主として国内の観光客に的を絞り込んでいたが、入国規制の緩和もあり令和４年後半からは外国からの観光客も増えつつある。
地域要因
(1)特に地域要因に大きな変化はない。外国人による民宿等の買収が再開され高値取引となっている。 (2)外国人による不動産取得が再開しており、特に令和４年後半は新規成約が増加した。外国人は地域によって独自の価格差を付けているようである。
個別的要因	(1)標準的画地に比べ画地条件がやや劣るものの競争力は普通である。個別的要因についての変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210820563 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡野沢温泉村
地域	長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,915 円／平米 5万2,615 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,918 円／平米 5万5,931 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,401 円／平米 6万4,140 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120563 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡野沢温泉村
地域	長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,898 円／平米 2万9,417 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
標準価格 平米 坪	2万915 円／平米 6万9,145 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320563 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡野沢温泉村
地域	長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万366 円／平米 10万390 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,854 円／平米 10万5,309 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,531 円／平米 11万853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,099 円／平米 7万9,671 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,917 円／平米 7万5,764 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,005 円／平米 6万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211120561 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡山ノ内町
地域	長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,102 円／平米 5万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,234 円／平米 7万6,812 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,122 円／平米 6万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情