路線価 (2023) 長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し925-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上水内郡信濃町長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
価格時点	2023 年
駅名	黒姫駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	465万 円 (447 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	465万 円 (447 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円／坪 1平米 1万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町内の国道等の幹線道路沿い及びその背後に形成された住宅地域で、需要者は、町内の居住者が中心で、町外からの転入需要は少ない。当該地域は町中心部や商店街に近く、生活上の便が比較的良好なことから、町内の他の地域と比較すると競争力はあるが、過疎化や高齢化が進み、需要が少ない中、地価は引き続き下落傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、町内及び隣接市町村の住宅地域である。近年県内外からの移住者が増えつつあるが、中心部ではなく、郊外の古民家や別荘が中心である。別荘地が多い当町であるが、冬季は積雪が多く、軽井沢や蓼科等県内の人気のある地域と比べると見劣りする。過疎化や高齢化が進んでおり、町中心部の住宅地需要は低迷している。取引が少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、町内の住宅地の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域は古くからの住宅地域で、原価法や収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めているので、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。比準価格を試算するに際して、代替競争関係にある町内の取引事例は限られているため、隣接する飯綱町からも採用しているが、補修正は適切であり、市場を反映した説得力ある価格である。居住の快適性を重視する地域で、価格水準を指標に取引価格を決定することが一般的と認められることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒姫駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	135.2 坪 (447 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上水内郡信濃町長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古間商店街に近い住宅地域
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１８号の背後に形成された住宅地域で、一般住宅のほか店舗併用住宅等も見られる。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)幹線道路である国道１８号に近接した古くからの住宅地域であるが、周辺に新規開発等は見られず、過疎化や高齢化の影響もあり、今後も衰退しつつ推移するものと予測する。地価も下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。 (2)過疎化、高齢化が顕著で、若年層の流出が続いている。新型コロナの影響で落ち込んだ観光産業も大きな改善は見られない。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。地域経済が低迷し、過疎化や高齢化が進む中で、住宅需要は弱い状態が続いている。 (2)特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120583 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	1万637 円／平米 3万5,166 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,127 円／平米 3万6,786 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210720583 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,404 円／平米 2万4,478 円／坪
推定価格 平米 坪	7,167 円／平米 2万3,694 円／坪
標準価格 平米 坪	9,872 円／平米 3万2,637 円／坪
査定価格 平米 坪	9,870 円／平米 3万2,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200620583 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万890 円／平米 3万6,002 円／坪
推定価格 平米 坪	9,950 円／平米 3万2,895 円／坪
標準価格 平米 坪	1万279 円／平米 3万3,982 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920583 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,327 円／平米 2万7,529 円／坪
推定価格 平米 坪	8,102 円／平米 2万6,785 円／坪
標準価格 平米 坪	1万774 円／平米 3万5,619 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情