路線価 (2023) 長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田864-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上水内郡信濃町長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
価格時点	2023 年
駅名	古間駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,970万 円 (2741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,970万 円 (2741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、信濃町及び隣接する飯綱町、中野市等の幹線道路沿いの商業地域で、需要者は物販や飲食店等を経営する地場の企業や個人及び営業所等として利用する企業等である。大手の店舗需要は、定期借地や建設協力金等を差し入れて借家するケースが多かったが、最近は地価が下落したこと等により、取得するケースも徐々に増えている。当該地域は、一定の交通量はあるが、背後人口が少ないことから、中野市等の幹線道路沿いと比較すると、需要は少ない。 (2) 同一需給圏は当町のほか隣接市町村の商業地域、住商混在地域である。需要者は、地元企業に加えコンビニエンスストアーやドラッグストア等全国展開する企業のフランチャイズ店舗が考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響により業績が悪化した観光関連業に回復の兆しは見えるものの、商業地需要は総じて低調である。純粋な商業地取引が極めて少ないため、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に郊外型の店舗を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、想定建物のボリューム等により収益性に差違が生じるので、やや流動的な側面も有する。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法の適用に際しては、賃貸事例が町内では得られず、賃料水準の把握にやや難があるため、収益価格の相対的精度が劣ることは否めない。比準価格は、町内の事例を収集できなかったが、代替競争関係にある隣接市の商業系の取引の中から事例を収集、採用しており、試算価格は実証的で精度が高いと言える。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古間駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	829.1 坪 (2741 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の大型店舗が集まる国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上水内郡信濃町長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いの路線商業地域
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古間地区の国道１８号沿いにコンビニやドラッグストア等の郊外型の店舗が集まる新興の商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)近年商業施設が集積した新興の路線商業地域であるが、新規の開発や出店計画は現状では見られない。顧客が長野市方面へ流出する傾向は今後も継続すると思われ、地価も下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外型や路線型の商業地域においては、借地や借家需要が中心であるが、新型コロナウイルス感染症拡大後も需給に特段の変化は見られない。 (2)町内の顧客は長野市北部の商業施設へ流出しており、商業地需要は極めて低調である。観光客は戻りつつあるが、観光産業に大きな改善は見られない。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。地域経済が低迷し、過疎化や高齢化が進む中で、店舗需要は少ない状態が続いている。 (2)特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201220583 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,024 円／平米 1万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	8,244 円／平米 2万7,255 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,086 円／平米 4万3,262 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620590 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡飯綱町
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
推定価格 平米 坪	1万845 円／平米 3万5,854 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,422 円／平米 4万7,679 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,198 円／平米 6万163 円／坪
推定価格 平米 坪	2万619 円／平米 6万8,166 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,823 円／平米 4万9,005 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,932 円／平米 5万9,283 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,753 円／平米 5万8,691 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,139 円／平米 5万3,356 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情