路線価 (2023) 長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原1444 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上水内郡飯綱町長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
価格時点	2023 年
駅名	牟礼駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	326万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	323万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円／坪 1平米 1万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は飯綱町及び長野市、信濃町の住宅地域。需要者は飯綱町の居住者のほか長野市へ通勤する他地域からの転入者もみられる。福井団地は長野市の通勤圏にあり、住環境は良好であるが、多雪地域であり、町の中心部、最寄駅、小中学校、生活利便施設から遠く利便性が劣る。取引は散見されるが、売地、中古住宅の売物件が多い状況にある。市場の中心価格帯は、土地で３００～５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は当町および隣接の中野市、信濃町、旧豊野町の住宅地域。需要者は主に長野市への通勤目的の比較的若年層が多い。長野市への通勤利便性が良く地価も安いため当初人気があったが、長野市にも安価の分譲地が多く供給されるようになり敬遠される傾向が強くなった。また高齢化も進み、売り物件はそれなりに多いが希望価格と乖離し成約に至るケースは少ない。取引事例からの推量であるが、土地価額は３００～４００万円程度がほぼ限界と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は高原にある戸建住宅中心の大規模な既成住宅団地である。アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、福井団地及び類似性の十分認められる飯綱町及び隣接市町の事例を採用しており、市場価値を十分に反映しており信頼度が高い。したがって、実証的な比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は近隣地域が含まれる同一団地内の事例も採用し比較検討したもので、類似の事例も含んでいるため実証的であるが、価格差が大きく精度を高めるには限界がある。また１手法のみとなったが、自用目的での取引に限定されると考えられるため問題はない。よって、地積と単価、総額との関連にも留意して、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牟礼駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上水内郡飯綱町長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17.5 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	高原に所在する大規模戸建住宅団地。
街路	基準方位　北　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市への通勤圏内に位置しているが、飯綱町中心部から遠隔地にあり小中学校から遠く利便性が劣る。取引は散見されるが、未利用地が散見され売地、中古住宅の売物件が多い状況にあり、当面現状維持と予測される。 (2)長野市への通勤圏内にあり地価も安い住宅団地として当初人気が高かったが、住宅地需要の選別化が進む中で、冬場の降雪量の多さなど嫌気され需要は停滞。状況は現状維持、地価は下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飯綱町は長野市への通勤圏内にあるが、生活利便性がやや劣り、地縁性があり、不動産需要は弱い地域である。 (2)町の総人口、生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇。不動産市況は過疎化が進む中で需要は細り後退局面が続く。
地域要因
(1)熟成した住環境良好な大規模住宅団地であり、特段地域要因に変動はない。 (2)当該団地内の売り物件広告は常に比較的多いが、希望価格通りに成約するケースは少なく、また成約期間も長めである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211020590 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡飯綱町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,363 円／平米 3万7,566 円／坪
推定価格 平米 坪	1万756 円／平米 3万5,559 円／坪
標準価格 平米 坪	1万650 円／平米 3万5,209 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210420590 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡飯綱町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万322 円／平米 3万4,125 円／坪
推定価格 平米 坪	9,517 円／平米 3万1,463 円／坪
標準価格 平米 坪	1万333 円／平米 3万4,161 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210520590 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡飯綱町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,190 円／平米 4万3,606 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,621 円／平米 4万1,725 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,761 円／平米 4万2,188 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	26 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,294 円／平米 2万7,420 円／坪
推定価格 平米 坪	8,320 円／平米 2万7,506 円／坪
標準価格 平米 坪	1万465 円／平米 3万4,597 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210920583 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,327 円／平米 2万7,529 円／坪
推定価格 平米 坪	8,102 円／平米 2万6,785 円／坪
標準価格 平米 坪	1万963 円／平米 3万6,244 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情