路線価 (2023) 長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町2504-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上水内郡飯綱町長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
価格時点	2023 年
駅名	牟礼駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	272万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	270万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は飯綱町及び長野市、信濃町の住宅地域。需要者は飯綱町の居住者、地縁者が中心で、他地域からの転入者は少ない。飯綱町の中心部に比較的近く、町役場、小学校にも近く生活利便性は相対的に優位な地域であるが、飯綱町が人口減少傾向で、高齢化率が高い町であり、地縁性の優る地域であることから、不動産需要は弱い状況にある。市場の中心価格帯は、土地で３００～５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は当町および隣接の中野市、信濃町、旧豊野町の住宅地域。既存集落内にあり元々地縁的選好性が高いため需要者は町内居住者にほぼ限定される。近年、生活利便性を重視した住環境が好まれるため、住宅取得意欲のある若年層の殆どは町外へ流出している。このため町内の住宅地需要は極めて弱まっている。町内の住宅地取引は少なく、把握が難しいが、他地域との比較から土地価額は３００～４００万円程度がほぼ限界と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は飯綱町中心部に近い小規模既成分譲住宅地であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどなく賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、飯綱町及び隣接市町の事例を採用したが、類似性が十分認められる事例に基づいており、市場価値を十分反映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の認められる比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は当町内住宅地の事例を中心に採用しており実証的である。自用目的での取引に限定されると考えられるため１手法のみでも価格判断過程に問題はない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牟礼駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上水内郡飯綱町長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	23 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小規模な既成戸建分譲住宅地域。
街路	基準方位　北　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町役場、旧牟礼村の中心商店街に近い既成住宅地域であるが、人口減少傾向で、積雪が多く、地縁性が残る地域であることから、不動産需要は弱い状況が続き、今後も地域要因に特段の変動はないと予測される。 (2)役場、鉄道駅、中心商店街等町の中心部に比較的近い既成住宅地域で熟成しており、今後も現状維持と予測する。地価は町内の住宅地需要が極めて減退しており、今後も下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飯綱町は長野市への通勤圏内にあるが、生活利便性がやや劣り、地縁性があり、不動産需要は弱い地域である。 (2)町の総人口、生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇。不動産市況は過疎化が進む中で需要は細り後退局面が続く。
地域要因
(1)古くに開発された既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)距離が近い飯綱町役場の本庁舎の建て替えが終わり利便性は良くなった。反面、高台の住宅地でアクセス道が坂道で選別化対象となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211020590 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡飯綱町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,363 円／平米 3万7,566 円／坪
推定価格 平米 坪	1万756 円／平米 3万5,559 円／坪
標準価格 平米 坪	9,778 円／平米 3万2,326 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210420590 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡飯綱町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万322 円／平米 3万4,125 円／坪
推定価格 平米 坪	9,517 円／平米 3万1,463 円／坪
標準価格 平米 坪	9,432 円／平米 3万1,182 円／坪
査定価格 平米 坪	9,810 円／平米 3万2,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	26 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,294 円／平米 2万7,420 円／坪
推定価格 平米 坪	8,320 円／平米 2万7,506 円／坪
標準価格 平米 坪	9,858 円／平米 3万2,591 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920583 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上水内郡信濃町
地域	長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,327 円／平米 2万7,529 円／坪
推定価格 平米 坪	8,102 円／平米 2万6,785 円／坪
標準価格 平米 坪	1万115 円／平米 3万3,440 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情