路線価 (2023) 岐阜県岐阜市菅生2-5-5 坪・平米
2023
路 線 価
岐阜県 岐阜市
岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5
(岐阜)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅を中心とした区画整理済みの住宅地域)
- 岐阜駅 から 4100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
17万8,524 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万4,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
岐阜県
岐阜市岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 岐阜駅 から 4100m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 17万8,524 円 |
1平米当たり | 1平米 5万4,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月11日
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調査実施日 | 2023年01月06日
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鑑定評価額 総額 |
1,570万 円
(230 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 22万5,469 円
1平米 6万8,200 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月13日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
1,580万 円
(230 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 22万6,461 円/坪
1平米 6万8,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、岐阜市北西部を中心とした新興住宅地域で、活発な土地区画整理事業で整備された住宅地域に対する需要が多い。全体的に供給がやや過剰気味だが、市内・隣接都市の事業所の勤労者及び自営業者のほか、名古屋方面への通勤者などの需要が見られる。最多価格帯は取引規模にもよるが、更地で1400万~1700万円、土地建物一体で2900万~3200万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、岐阜市北西部、長良川以北の住宅地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、島小学区内の住宅地域と判定した。土地区画整理事業で整備された区画整然とした住宅地域で、需給バランスは概ね均衡している。需要者の中心は、30才代から40才代のサラリーマン等の個人層である。取引の中心となる総額の価格帯は、土地代のみで15百万円前後、新築戸建住宅で35百万円前後と把握される。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 近隣地域は、市郊外の新興住宅地域内にあり、自用目的の土地・建物の取引が多い。一方で賃貸物件も比較的多く見られるが、昨今の供給過多による家賃低落傾向から採算性は低い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は本標準地の画地規模が小さく賃貸物件の想定が困難であることから適用を断念した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては自用目的のものがほとんどである。周辺には節税目的で自己所有地に建てられたアパートなどが散見されるが、収益物件の取引は稀であるため、収益還元法は非適用とした。従って、島小校区の取引事例より求め、実証性を有する比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 岐阜駅北西方
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距離 | 4100 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
69.6 坪
(230 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
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現況 | 住宅
|
構造 |
軽量鉄骨:LS
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 一般住宅を中心とした区画整理済みの住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 6 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第2種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 居住誘導区域
|
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
岐阜市岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5
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標準地の範囲 | |
東 | 55 m
|
西 | 200 m
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南 | 100 m
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北 | 20 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 低層住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 12 m
|
奥行き | 20 m
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面積 | 240 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
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街路 | 基準方位北、6m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第2種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 居住誘導区域
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)市中心部へのアクセスに恵まれているほか、各種店舗等への接近条件も良く、今後もほぼ現状のまま推移すると見込まれる地価は今後もやや下落または横ばい傾向と見込まれる。 (2)各種店舗等への接近条件も良好な新興の優良住宅地域として熟成しつつあり、今後も発展的に推移すると予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 22万5,469 円
1平米 6万8,200 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 22万6,461 円
1平米 6万8,500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円 |
前年から次年への変動率 -0.4 % | |
2022年 |
1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2019年 |
1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)新型コロナウイルスが再拡大している中で、行動制限の緩和、経済活動の再開に伴う土地需要の回復が期待される。 (2)岐阜市の人口は微減傾向にある。土地取引件数は、増加傾向にあるが、建築着工は、ほぼ横ばいで推移している。 |
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地域要因 | |
(1)幹線道路を経由した交通アクセスに恵まれた住宅地域として熟成度が高まりつつある。 (2)特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
岐阜北Y32 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 岐阜県 |
市区町村 | 岐阜市 |
地域 | 岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万2,387 円/平米
17万3,191 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万2,387 円/平米
17万3,191 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万5,320 円/平米
21万5,948 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万6,600 円/平米
22万180 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 居住誘導区域 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
岐阜北26 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 岐阜県 |
市区町村 | 岐阜市 |
地域 | 岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万9,086 円/平米
19万5,338 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万9,086 円/平米
19万5,338 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万7,067 円/平米
22万1,724 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万8,400 円/平米
22万6,130 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 東 |
側道幅員1 | 7.5 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | 居住誘導区域 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
岐阜北50 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 岐阜県 |
市区町村 | 岐阜市 |
地域 | 岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万4,570 円/平米
21万3,468 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万4,570 円/平米
21万3,468 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万6,843 円/平米
22万983 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万8,200 円/平米
22万5,469 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 道路 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 居住誘導区域 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
岐阜北50 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 岐阜県 |
市区町村 | 岐阜市 |
地域 | 岐阜県岐阜市菅生2丁目5番5 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万5,206 円/平米
21万5,571 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万4,945 円/平米
21万4,708 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万8,220 円/平米
22万5,535 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万9,600 円/平米
23万98 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 居住誘導区域 |
特別な事情 |