路線価 (2023) 岐阜県岐阜市河渡3-120-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市河渡３丁目１２０番４
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	613万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	618万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円／坪 1平米 4万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岐阜市西部の長良川右岸の住宅地及び対岸の鏡島地区の長良川寄りの住宅地のほか、隣接する北方町、瑞穂市の東部住宅地域も含む。需要者の中心は、市内在住または通勤の一次取得者である。パワービルダーを中心に農地等を造成した低層住宅地の供給が見られるが近時はやや減少している。需要が弱く地価は下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は土地で４万円～４．５万円／㎡程度、建売で２，０００万円～２，５００万円の低価格住宅が目立つ。 (2) 同一需給圏は当市西部、長良川以西の住宅地域と判断される。需要者は岐阜市及び隣接する瑞穂市並びに北方町在住の一次取得者が中心。郊外でありながら区画割が小規模のものが多い。河川に近く、基盤が弱い土地が多いため、総じて引き合いは少ない。土地が１，０００万円程度、建物を含めた総額で２，５００万円が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺に共同住宅も見られるが、大半は遊休地の活用や相続税対策を目的としており土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。更に対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益還元法を適用することはできなかった。快適性、利便性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であることから、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、上記需要者の性格上、同一需給圏内の代替競争不動産との比較検討のうえ、意思決定を行うと考えられるため、市場価格から試算した比準価格の説得力は高い。なお、収益物件の建築は経済合理性を欠くため収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市河渡３丁目１２０番４
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	150 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岐阜市西端部、長良川右岸に位置し、農地、未利用地も残る住宅地域。市街地中心部と比較して地価水準が低いことから、ミニ開発分譲住宅地の供給が見られるが、やや利便性が劣り地価は下落傾向で推移していると予測。 (2)瑞穂市及び北方町境に近い、岐阜市郊外の住宅地域である。駅まで遠く農地も多く残っていることから、弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岐阜市の住宅地需要はＪＲ駅周辺および南部の安定している地域と北部の人口が減少し、需要が減退している地域に二極化の傾向がみられる。 (2)インフレ、円安による資材価格等の高騰により需要にやや足踏みがみられるが、需要の高い地域は、引き続き引き合いが多い。
地域要因
(1)河渡地区では、人口・世帯数とも増加は鈍化傾向にある。 (2)地域要因については大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜北Ｙ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市河渡３丁目１２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,895 円／平米 15万8,341 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,335 円／平米 15万9,796 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,362 円／平米 14万49 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市河渡３丁目１２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,821 円／平米 18万7,850 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,228 円／平米 17万9,278 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,234 円／平米 13万9,626 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜北Ｙ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市河渡３丁目１２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万14 円／平米 16万5,346 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,064 円／平米 16万2,206 円／坪
標準価格 平米 坪	4万921 円／平米 13万5,285 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜北３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市河渡３丁目１２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万121 円／平米 23万1,820 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,262 円／平米 22万2,368 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,737 円／平米 15万7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情