路線価 (2023) 岐阜県岐阜市大字中西郷字木船867-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 11000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	543万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	547万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円／坪 1平米 2万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岐阜市北西部の郊外に位置し、西郷小学校区内に存する住宅地である。主たる需要者層は居住の快適性を重視する個人であり、周辺地域に地縁のある需要者を中心として、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームして使用する需要者が存する。需要者は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、地域内の供給過剰感も相まって、土地建物で２，２００万円前後の需要が強い。 (2) 同一需給圏は、岐阜市北部郊外の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町の在住者で、市内中心部のから遠く需要が旺盛というわけではないが、値頃感から新規分譲も多く地価の下げ止まり感が見受けられる。市場の中心価格帯は、土地は５～６００万円前後、新築の戸建物件は２２００～２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模な住宅団地内にあり、収益性よりも快適性が求められる地域である。この為、賃貸想定による収益価格は求めなかった。又、当該地域では自用の住宅取得を目的とする取引が大半で、近傍類似の取引価格を指標に取引価格を決定するのが通常である。この為、本件では豊富な信頼性のある取引事例を基に試算した比準価格を中心に、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記価格に決定した。 (2) 当該地域は、旧来からの住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格を求めることを断念した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北西方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は岐阜市北西部郊外に位置し、戸建住宅を中心とした古くからの小規模住宅団地内に存する。周辺には農地も多く残り、ミニ分譲等も見受けられるが、需要は弱く、今後も弱含みにて推移する地域である。 (2)市北部郊外の一般住宅が立ち並ぶ既成の住宅地域として用途が純化しており、今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は若干の下落傾向にあり、高齢化率は上昇している。価格の推移、売買の動向に関しては、駅、市街地周辺部と郊外とで二極化が激しい。 (2)インフレ、円安による資材価格等の高騰により需要にやや足踏みがみられるが、需要の高い地域は、引き続き引き合いが多い。
地域要因
(1)東部及び南西部地域において高速道路ＩＣの整備が進むが、現時点において地域要因に特段の変動はない。 (2)下落を続けてきた地価に下限が見え始めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜北Ｙ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,526 円／平米 9万1,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,086 円／平米 8万9,546 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,650 円／平米 8万4,799 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜北５３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,452 円／平米 10万3,980 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,537 円／平米 9万7,649 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,173 円／平米 8万9,834 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜北Ｙ３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,894 円／平米 11万2,054 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,232 円／平米 10万6,559 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,786 円／平米 9万1,861 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜北Ｙ５３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,811 円／平米 11万5,085 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,532 円／平米 10万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,684 円／平米 9万1,523 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情