路線価 (2023) 岐阜県岐阜市柳津町上佐波西5-90 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
価格時点	2023 年
駅名	柳津駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	755万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	755万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、柳津地区を中心とする岐阜市南部の市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人が中心である。市街化調整区域においては公法上の規制等から宅地取引は限定的且つ静態的となる傾向にあるため、需給は弱含みである。当該地域での取引はほとんど見られず、需給は弱含みであるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は旧柳津町地区及び市街化調整区域を含む岐阜市南西部に存する住宅地域である。調区内においては小規模分譲もしくは既存宅地の取引が中心であるが、取引自体が限定的である。土地の値頃感から近隣の市街化区域内においては比較的取引が多く、新築戸建住宅においても総額２千万円前後の物件の売れ行きが良い。需要者は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、規模の大きな更地に関しては、価格が下がるか分割しての取引となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、岐阜市南部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。自己利用目的での取引が大半であることから、同一需給圏の類似地域に存する多数の取引事例を基に算出した比準価格の信頼性は高い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、本評価においては、公法上の規制等から賃貸用建物を想定することに現実的妥当性が認められないため、収益還元法を適用できなかった。 (2) 当該地域は市街化調整区域内ではあるが、現に戸建住宅が存し、戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の認められる取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	柳津駅北西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地が多く残る中に一般住宅等が見られる市街化調整区域内の住宅地域。静態的な地域で、今後も現状維持にて推移するものと思料する。周辺での取引は少なく、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は市街化調整区域内に存し、農地が多く残る中、戸建住宅を中心として中小工場等が散在する地域である。市街化が抑制されるべき地域であるため急激な変動は無く、引き続き下落基調にて推移する地域と考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生活利便性が良好な住宅地域では地価上昇地点が増加傾向にあるが、人口減少や高齢化が進む地域では地価の下落が継続している。 (2)市内人口は若干の下落傾向にあり、高齢化率は上昇している。価格の推移、売買の動向に関しては、駅、市街地周辺部と郊外とで二極化が激しい。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)市街化調整区域という土地利用上の規制もあり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	柳津６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,050 円／平米 4万9,755 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,036 円／平米 7万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,715 円／平米 11万8,074 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	笠松Ｙ６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡笠松町
地域	岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,197 円／平米 8万9,913 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,784 円／平米 12万8,220 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,843 円／平米 11万1,885 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜南Ｙ５３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,272 円／平米 12万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,497 円／平米 12万3,965 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,019 円／平米 9万5,937 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,497 円／平米 9万4,211 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,683 円／平米 8万8,214 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜北Ｙ３０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,642 円／平米 9万1,384 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,042 円／平米 9万2,707 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,991 円／平米 9万9,150 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情