路線価 (2023) 岐阜県岐阜市柳津町梅松1-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
価格時点	2023 年
駅名	柳津駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	915万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	915万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,863 円／坪 1平米 5万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 価格牽連性が高いのは柳津町内の状況類似新興住宅地域であるが、隣接する鶉・茜部地区を含めた同一需給圏を判定した。需要者は旧柳津町に地縁、血縁関係を有する個人のほか、旧岐阜市内や笠松町からの流入も見られる。駅に近く、通勤利便性に優れているものの、当駅を通る名鉄竹鼻線は岐阜や名古屋方面に直結していないこともあって、需要は伸び悩んでいる。中心となる価格帯は更地の場合、９００～１１００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は市内柳津町の他茜部地区などの南部や隣接の羽島郡笠松町内にある住宅地全般を含む圏域。需要者の中心は柳津町や周辺在住の鉄道利用者。周辺では、農地を中心にミニ開発による住宅分譲も散見されている。取引の中心となる価格帯は、概ね更地で９００万～１，０００万円程度、新築戸建て住宅で、２，７００～３，０００万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的に土地を含めた投下資本に見合うだけの賃料が得られない上、画地規模も小さいため、収益価格の試算は断念した。近隣地域周辺は農地が多く、取引にあたっては利便性等を重視した自用目的が大半であるが、こうした地域では類似の不動産との相対比較の中で価格が決定される傾向が強いため、比準価格の説得力は高い。以上の結果、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、画地規模が小さく各戸に駐車場を備えた賃貸用建物の想定が困難なため、収益価格を求めることは困難と判断した。近隣地域は農地なども多いが、快適性を重視する一般住宅地域であり、取引の大半も自用目的での住宅取得である。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柳津駅南東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等のほか農地もある住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
標準地の範囲
東	180 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	25 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岐阜市南部の売り地が北部等との比較で不足しており、茜部等で地価上昇がみられる。波及的影響により柳津中心部でも高額取引が散見されるが、柳津駅自体に求心力があるわけではなく、暫時地価は横這いと予測する。 (2)近隣地域は農地が残るが、駅に隣接しており、今後、住宅地域としての熟成を深めると推測する。その反面、鉄道の性格及び地理的位置などから、急激な発展は見込めず地価は静態的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナが徐々に浸透。諸外国の動きに反し、依然低金利が続く中で、在宅時間の長期化により住宅需要は今のところ安定している。 (2)インフレ、円安による資材価格等の高騰により需要にやや足踏みがみられるが、需要の高い地域は、引き続き引き合いが多い。
地域要因
(1)昨年と比較して特段の変化は見られない。 (2)駅に隣接しているが、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	柳津５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,392 円／平米 17万9,820 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,422 円／平米 17万9,919 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	柳津Ｙ４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万911 円／平米 20万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,511 円／平米 21万6,579 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,821 円／平米 18万1,238 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	柳津Ｙ２４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,781 円／平米 14万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,290 円／平米 15万9,647 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,076 円／平米 17万8,775 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜南Ｙ５０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,058 円／平米 17万5,410 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,141 円／平米 17万8,990 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,872 円／平米 17万4,795 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜南Ｙ５０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町梅松１丁目６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,663 円／平米 22万388 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,663 円／平米 22万388 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,019 円／平米 18万5,199 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情