土地路線価格
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路線価 (2023) 岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44-5 坪・平米

2023
路 線 価
岐阜県 岐阜市
岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5 (岐阜)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域)
  • 岐阜駅 から 5700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5
価格時点 2023
駅名 岐阜駅 から 5700m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
750万
(264 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 9万3,890
1平米 2万8,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
752万
(264 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 9万4,221 円/坪
1平米 2万8,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は岐阜市の北西部の郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。主な需要者は地域に地縁血縁を有するエンドユーザである。農家住宅も介在し新規参入が困難な閉鎖的な側面も有する。取引は必要に応じて個別的に行われることが多く取引の標準規模、中心価格帯等を把握することは困難であるが、土地単価は概ね1㎡当たり3万円を切る程度である。

(2) 同一需給圏は、広域的には岐阜市北西部の住宅地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、伊自良川右岸の市街化調整区域内の住宅地域であると判定した。近年、近接の市街化区域内で小規模分譲開発が多くみられるが、当地域では外部からの流入は少なく、中心となる需要者層は地縁性を有する個人である。取引の中心となる総額の価格帯は、土地代のみで7~9百万円程度、新築戸建住宅で20百万円台前半と把握される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内に所在し、賃貸需要が弱くアパート等の賃貸想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 市街化調整区域内に所在し、賃貸用建物の建築想定は、公法上の規制により現実的ではないことから、収益還元法については適用を断念した。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

交通
交通施設 岐阜駅北西方
距離 5700 m
土地の状態
土地面積 79.9 坪 (264 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 168
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 岐阜市岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5
標準地の範囲
75 m
西 50 m
60 m
60 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 20 m
面積 240 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、 4.2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 168
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に所在し住宅需要は弱く必要に応じて取引されることが多い。今後も現状で推移すると予測する。

(2)近隣地域は、市街化調整区域内における旧来からの既存住宅地域で、市街化も抑制されており、地域要因に特段の変化は認められない。今後も地価は下落基調で推移していくものと思料される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 9万3,890
1平米 2万8,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 9万4,221
1平米 2万8,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 9万3,890
1平米 2万8,400
前年から次年への変動率 -1 %
2022年
1坪 9万4,882
1平米 2万8,700
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 9万4,221
1平米 2万8,500
前年から次年への変動率 -0.7 %
2019年
1坪 9万4,882
1平米 2万8,700
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナの沈静化に伴い岐阜市の土地取引件数・住宅着工数は好転しており優良物件については需給の逼迫が見られる。一般経済も回復基調にある。

(2)超低金利環境を背景として市況は回復傾向にあるが、建設資材の高騰等、先行きについて一部に不透明感もみられる。

地域要因
(1)地域要因の変動の乏しい地域で格別の変動要因は見当たらない。近隣地域は概ねやや衰退で推移している。

(2)地域要因に特段の変化は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 岐阜北39
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 岐阜市
地域 岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万3,776 円/平米
7万8,603 円/坪
推定価格 平米
2万3,538 円/平米
7万7,817 円/坪
標準価格 平米
2万7,086 円/平米
8万9,546 円/坪
査定価格 平米
2万7,400 円/平米
9万584 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 岐阜北Y30
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 岐阜市
地域 岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万7,642 円/平米
9万1,384 円/坪
推定価格 平米
2万8,042 円/平米
9万2,707 円/坪
標準価格 平米
2万7,546 円/平米
9万1,067 円/坪
査定価格 平米
2万7,800 円/平米
9万1,907 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 岐阜北50
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 岐阜市
地域 岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万75 円/平米
9万9,428 円/坪
推定価格 平米
2万9,774 円/平米
9万8,433 円/坪
標準価格 平米
2万8,329 円/平米
9万3,656 円/坪
査定価格 平米
2万8,600 円/平米
9万4,552 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 岐阜北Y50
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 岐阜市
地域 岐阜県岐阜市北柿ケ瀬44番5
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万2,085 円/平米
10万6,073 円/坪
推定価格 平米
3万973 円/平米
10万2,397 円/坪
標準価格 平米
2万8,893 円/平米
9万5,520 円/坪
査定価格 平米
2万9,200 円/平米
9万6,535 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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