路線価 (2023) 岐阜県岐阜市真砂町5-22-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市真砂町５丁目２２番３外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万351 円／坪 1平米 9万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岐阜市中心市街地にある路線商業地域。主たる需要者は、中小法人や不動産業者が中心であり、店舗併用住宅や店舗兼事務所として利用すると考えられる。当地域は中心市街地に位置するものの、ＪＲ岐阜駅からやや距離があるため、やや繁華性に欠け、商業地としての需要は弱含みである。需要者の属性や取引形態も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は岐阜市市街地の商業地であり、特に忠節橋通り沿いの北寄りに存する商業地は価格牽連性が高い。需要者の中心は企業、個人、不動産業者であり、低層階を最寄店舗に、上層階を住宅・事務所として利用するものと考えられ、繁華性を重視し取引を行う傾向にある。周辺地域の最寄店舗を中心とした商業地の衰退傾向は顕著であり、岐阜駅前地域や大規模小売店舗周辺地域を除いた地域の商業系用途としての需要は縮小傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、岐阜市中心市街地の店舗や事務所、共同住宅等が混在する路線商業地域であり、全般的に規模が小さく、収益物件の建築を前提とした土地取得を目的とする需要者は限定される。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例を基に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域の画地はいずれも規模が小さく単体での収益性は乏しいため、収益価格は低位に求められた。想定される需要者も単体の土地のみで収益物件を建築する可能性は低いと考えられ、収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性の高い取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市真砂町５丁目２２番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岐阜市中心部に位置する路線商業地域で、中低層の店舗併用住宅や店舗兼事務所が多く見られる。ＪＲ岐阜駅からやや距離がある位置から、やや繁華性に欠け、当面は、現状維持にて推移するものと思料される。 (2)近隣地域は幹線道路沿いに存する商業地域であり、低層階を最寄店舗とする中層建物が多い。小規模な区画が多いため、昨今の需要とのミスマッチ等により、地価水準は今後暫く現状のまま下落基調が続くものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,955円 1平米 9万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナに伴って中心市街地の飲食店が集積する地域でも地価が上昇に転じている。 (2)市内人口は若干の下落傾向にあり、高齢化率は上昇している。価格の推移、売買の動向に関しては、駅、市街地周辺部と郊外とで二極化が激しい。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)商業地として店舗等の賑わいはやや乏しく、発展的な動きもないことから、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市真砂町５丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,083 円／平米 23万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,530 円／平米 30万9,210 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,453 円／平米 32万5,486 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中Ｙ５３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市真砂町５丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万438 円／平米 29万8,988 円／坪
推定価格 平米 坪	10万487 円／平米 33万2,210 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,738 円／平米 30万9,898 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜中Ｙ６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市真砂町５丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,769 円／平米 33万6,448 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,769 円／平米 33万6,448 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,518 円／平米 32万5,701 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市真砂町５丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万667 円／平米 20万565 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,143 円／平米 27万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,974 円／平米 35万350 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情