路線価 (2023) 岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎908-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 8900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	944万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,357 円 1平米 4万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	940万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、当市及び隣接山県市の幹線道路沿いの路線商業地域及び背後混在地域である。需要者の中心は、地元中小企業のほか全国展開するロードサイド店舗事業者である。対象地は、三田洞団地の入り口部分であり、団地の衰退とともに、年々、寂れていく地域の一つである。中心価格帯は、取引事例が少なく、かつ、取引の属性及び規模も様々であり把握は困難である。ウィズコロナ政策のなか、周辺の飲食店は、徐々に活気を取り戻しつつある。 (2) 同一需給圏は岐阜市及び周辺市の商業性が認められる地域である。需要者は当地域に地縁を有する個人、地元の法人の外、県外の事業者も含む。当地域は銀行、スーパー等の生活関連施設や店舗等が集積する地域であるが、背後人口は他地域より減少度合いが高く、空き店舗が散見されるなど、繁華性は衰退傾向が続いている。土地需要も年々低下しており、地価は下落が続いている。当地域において商業地取引は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用物件も多く、事業者向け賃貸市場の成熟度は低く、収益価格も低位に求められた。一方、比準価格は、当市郊外及び隣接山県市の商業地域の事例より求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高いものである。従って、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記価格のとおり決定した。 (2) 本件では比準価格と収益価格を得た。当地域では事業者向けの賃貸建物も散見されるが賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に試算された。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域は市場性を反映した地価形成がされており、比準価格に優位性が認められる。比準に際しては代替性の認められる事例を採用し、説得力の高い価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北東方
距離	8900 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、金融機関等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗を主体とする旧国道沿いの郊外の路線商業地域である。路線商業地としての発展性に乏しく、地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (2)当地域は低層店舗を中心した地域であるが、背後人口は減少傾向で推移している。商業性は今後衰退傾向を辿り、地価については下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,663 円 1平米 4万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ岐阜駅周辺等、一部の商業地域では地価の回復傾向がより顕著になり、地価上昇の地点も増えている。 (2)個人消費は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰の一方で賃金の伸びは鈍く、景気を下押しする懸念が生じている。有効求人倍率は上昇傾向である。
地域要因
(1)特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	山県Ｙ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	山県市
地域	岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,305 円／平米 17万6,226 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,985 円／平米 17万5,168 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,399 円／平米 17万9,843 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜北３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万816 円／平米 13万4,938 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,534 円／平米 14万3,923 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,443 円／平米 15万235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜北２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万773 円／平米 13万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,551 円／平米 18万6,958 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,211 円／平米 15万9,386 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜北５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,031 円／平米 13万5,648 円／坪
推定価格 平米 坪	4万908 円／平米 13万5,242 円／坪
標準価格 平米 坪	4万503 円／平米 13万3,903 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜北３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,693 円／平米 19万733 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,635 円／平米 19万541 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,539 円／平米 17万3,694 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情