路線価 (2023) 岐阜県岐阜市茜部菱野3-214-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,510万 円 (1138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,289 円 1平米 7万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,460万 円 (1138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,636 円／坪 1平米 7万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道線以南及び隣接する岐南町の幹線、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は市内外、県外を含む事業者である。ロードサイドの低層店舗等の集積が進む中で新規進出適地は徐々に少なくなっている。新規需要者は事業用借地または建設協力金方式による借家が多く、土地取引は少ない。このため中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、岐阜市南部に位置する幹線道路沿いの路線商業地域であるが、事例の稀少性により一部川北からも事例を補完した。主たる需要者はロードサイド店舗を展開する全国規模の企業や岐阜市内外の法人と思料する。都市計画道路新所平島線整備事業の進展に伴い、交通量も増加傾向にあり、沿道型商業地としての需要は堅調に推移するものと思料する。路線商業地域では事業用定期借地権の活用が中心であることから、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺に出店している店舗等は自用物件または、建設協力金方式による借家で、純粋な賃貸用物件としては中層低層の共同住宅が見られる程度で、商業用賃貸市場の成熟の程度は低い。一方で価格形成には、交通量、視認性等が重視され、現実の不動産市場を反映している比準価格の規範性は高い。比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討及び事業用借地の地代等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、岐阜市郊外の路線商業地域で、事業用定期借地権の活用が主流の地域であり、収益物件の建築を前提とした土地取得を目的とする需要者は限定される。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例を基に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岐阜駅南方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	344.2 坪 (1138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
標準地の範囲
東	180 m
西	120 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	45 m
面積	1350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	用途混在型の幹線道路沿い商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の準幹線道路沿いに、中層事務所、低層店舗、賃貸マンション等が混在する商業地域。新規進出希望の需要は底堅いが、購入より借地希望が中心である。安定した需要に基づき地価は横這い傾向で推移すると予測。 (2)店舗や事業所のほか、分譲マンションも見られる幹線道路沿いの商業地域である。都市計画道路整備事業の東方進展に伴い近年でも沿道沿いの店舗立地は徐々に増加しており、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万595 円 1平米 7万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万595円 1平米 7万5,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は衰退傾向にある。 (2)ウィズコロナの進展に伴い、飲酒を伴わないＳＣ他、郊外ロードサイドの店舗は客足が戻っている。
地域要因
(1)店舗の入れ替わりは見られるが、新規店舗の出店は落ち着いてきた。 (2)沿道沿い、東方に市街地東部にあった自動車ディーラーが移転オープンした。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜南Ｙ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,272 円／平米 17万6,117 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,439 円／平米 21万6,341 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,872 円／平米 24万915 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜南３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,822 円／平米 24万750 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,335 円／平米 24万2,446 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜南Ｙ５０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,847 円／平米 10万5,286 円／坪
推定価格 平米 坪	5万551 円／平米 16万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,133 円／平米 22万1,942 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜南３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,845 円／平米 32万3,476 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,186 円／平米 30万8,073 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,252 円／平米 24万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜中５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,289 円／平米 19万2,703 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,478 円／平米 18万6,716 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,042 円／平米 23万4,865 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情