路線価 (2023) 岐阜県岐阜市玉宮町2-9-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円 1平米 21万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円／坪 1平米 21万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ岐阜駅北側の柳ケ瀬地区にかけての中心市街地の商業地域である。需要者の中心は、個人事業者及び市内で小規模店舗展開する法人等が中心である。市内中心部の商業地域は、全体的には繁華性の低下傾向が見られるものの、標準地が存する玉宮地区及びその周辺は飲食店舗を中心に集積が進み繁華性が高まっている。しかし、借家が多く実際の取引件数自体はあまり多くないため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅から柳ケ瀬地区にかけての商業地域だが、特に価格牽連性が認められるのは、玉宮地区からＪＲ岐阜駅にかけて飲食店が集積する商業地域である。玉宮通りにおいて飲食店の集積が目覚ましく、空室率も低下傾向にあったが、新型コロナの影響により、現在は集客に苦戦する店舗も多い。需要者の中心は、店舗用地を取得する飲食関連業者の他、投資家も想定される。供給件数が少ないことから、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、事業用賃貸市場の成熟度は高く、不動産投資市場において重視される収益価格についても一定の説得力を有している。但し他用途から店舗に転用したような、築年数の古い建物が多く、新築物件の投資に対応した十分な賃料水準とは言い難い。よって、岐阜駅周辺の商業地の取引事例より求めた比準価格に収益価格を関連づけ、更に半年間の地価推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域における、近年の飲食店舗の集積、集客力の向上に伴い、当該地域においても収益不動産としての取引も散見されることから、収益価格についても一定の説得力を持つが、比準価格については、ＪＲ岐阜駅北口至近の商業地に係る取引事例を中心に求められ、市場の実態を反映していることから相対的に説得力が優る。よって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、対象標準地の価格推移についても留意のうえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	26 坪 (86 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗を中心に各種店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	65 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	20 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近年繁華性が高まってきている商業地域
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、岐阜駅から北方に伸びる飲食店舗街で、近年若者を中心にした各種店舗の集積が進む商業地域である。新型コロナウイルス感染症拡大による顧客減少も週末を中心に回復しつつあるが、今後も注視を要する。 (2)ウィズコロナに伴う経済活動の再開、行動制限の緩和により、コロナ前の水準には及ばないものの、客足の回復が認められた。今後も回復基調で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は衰退傾向にある。 (2)ウィズコロナに伴う経済活動の再開、行動制限の緩和に伴い、飲食店街にも客足が戻りつつある。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大により減少した客足も戻りつつある。岐阜駅北市街地再開発事業の影響が期待される。 (2)令和４年後半は客足の回復が認められ、空き店舗問題も解消傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,437 円／平米 66万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,046 円／平米 83万6,570 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,136 円／平米 74万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中５０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,601 円／平米 62万6,821 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,040 円／平米 66万7,944 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,050 円／平米 73万791 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜中３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,454 円／平米 64万2,865 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,426 円／平米 64万6,078 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,272 円／平米 62万2,427 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	408 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,989 円／平米 61万8,186 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,756 円／平米 57万7,743 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,695 円／平米 97万7,568 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜中３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市玉宮町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,808 円／平米 41万5,921 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,367 円／平米 46万747 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,073 円／平米 71万1,031 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情