路線価 (2023) 岐阜県岐阜市柳津町丸野3-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
価格時点	2023 年
駅名	柳津駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	17億1,000万 円 (53068 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	17億1,000万 円 (53068 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岐阜及びその周辺市に所在する大工場地域である。主な需要者は製造業や物流関連等の上場企業である。企業業績の回復から工場地の需要が高まっており地価も反転の兆しがある。大規模工場地の中心価格帯は１㎡当たり３．３万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏を岐阜圏域の大規模工場適地からなる広いエリアと判定した。主な需要者は大資本を有する上場企業等である。ウクライナ問題により半導体不足・エネルギーの物価高等の問題はあるものの、製造業・非製造業とも設備投資は増加見込みで推移。取引件数は増えているが、工業地取引は、その規模などによっても成約価格の水準に乖離が見られ、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 岐阜市の大工場は自社使用が大半であり、大規模工場の賃貸を想定することは現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。本件では市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断して採用し代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺の大工場は自社使用が殆どであり、賃貸市場における貸工場は小規模なものに限られるため、収益還元法は非適用とした。同一需給圏を広域に解するも、大規模工場の事例は稀であり、地価相場等を斟酌し、市内広域より、中規模の工場用地を収集。比準価格は、市場の実態を反映しており、規模格差も十分斟酌している。本件では、代表標準地との比較検討も踏まえ、更に、広域的に県内の工業地全般の地価動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柳津駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	16052 坪 (53068 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場周辺に一般住宅、店舗等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	280 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	280 m
面積	53000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年の企業業績の回復基調から工場地の需要は好転している。工場地の地価は下げ止まり傾向にあり今後は徐々に発展傾向で推移するものと予測する。 (2)所在地は、紡績工場兼物流センターからなる内陸型の大規模工場地域であるが、コロナ禍の在宅需要により物流は今後とも堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナの沈静化に伴い岐阜市の土地取引件数・住宅着工数は好転しており優良物件については需給の逼迫が見られる。一般経済も回復基調にある。 (2)コロナ禍にあって、工業地、特に、物流は在宅需要の高まりを背景に、市況が強含みで推移している。
地域要因
(1)企業業績の改善により需要の喚起が見られることから今後の発展が期待される。 (2)地域要因に特に目立った変動は認められず、安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)コロナ禍において、在宅需要の増大は物流サービス関連については受注増となっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐南Ｙ２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡岐南町
地域	岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,333 円／平米 9万363 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,042 円／平米 11万5,849 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,569 円／平米 10万4,367 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐南３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡岐南町
地域	岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,978 円／平米 11万2,331 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,046 円／平米 11万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	3万49 円／平米 9万9,342 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜南Ｙ２４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,346 円／平米 7万3,876 円／坪
推定価格 平米 坪	3万737 円／平米 10万1,617 円／坪
標準価格 平米 坪	3万706 円／平米 10万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	笠松Ｙ３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡笠松町
地域	岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,061 円／平米 10万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,589 円／平米 11万4,351 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,116 円／平米 10万6,175 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜南Ｙ５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市柳津町丸野３丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,194 円／平米 9万6,515 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,077 円／平米 9万6,129 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,818 円／平米 10万8,496 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情