路線価 (2023) 岐阜県岐阜市本荘中ノ町5-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9億8,000万 円 (23120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	9億8,500万 円 (23120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円／坪 1平米 4万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 規模の特殊性により、岐阜県南部及び愛知県北部に亘る広域の同一需給圏を判定した。主たる需要者は圏域内を生産拠点とする一定規模以上の製造業若しくは周辺高速道路網等に依存する物流業と思料する。公法上の規制に加え、周辺は優良住宅地に隣接することから住宅分譲地への転用の可能性も内包する地域である。市内及び南東側で隣接する羽島郡岐南町より工場地の事例を鋭意収集したが、規模の相違により中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市内の工業地を中心として、岐阜県南部及び愛知県北部に存する工業地と広域的に形成される。主たる需要者は市内に存する事業所に加え、近隣市町にて一定規模の工場を操業している企業が中心となり、市場接近性、費用の経済性等を重視し取引を行う傾向にある。市街地に近く、周囲には戸建住宅が建ち並ぶなど、需要者となりうる可能性がある属性は多岐に渡り、相場観や市場性を容易に得ることは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域特性により、大規模工場地については、特に賃貸事例の把握が困難である。従って、本件では、収益還元法は非適用とした。比準価格は、規模の相違こそあるものの、中心市街地、南部茜部地区、更には、隣接する岐南町より鋭意工場事例を選択。規模、周辺利用等的確に比較の上、試算価格を算出している。本件では、比準価格を中心に、市内近傍公示地との価格差にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。 (2) 当該近隣地域及び周辺地域の大規模工場地では自社所有地が大半であり、特に１万㎡規模の工場地については賃貸市場が形成されるには至っていない。よって、適正な賃料水準の把握が困難なため、本件においては収益還元法は非適用とした。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性の高い取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岐阜駅南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	6993.3 坪 (23120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大小工場のほか住宅も混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	115 m
面積	23000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地近郊の住宅地内において単発的に大中規模の工場が集積する工業地域である。移転による用途転換の可能性は否定できないが、当面現状のまま推移する地域と予測する。 (2)近隣地域は市街地近郊の住宅地内においてスポット的に大中規模の工場が集積する工業地域である。移転による用途転換の可能性は否定できないが、しばらくは現状のまま推移する地域と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)２０２１年の工場立地動向調査によると、全国の製造業の立地件数は前年比３％増、立地面積は前年比１１％増となっている。 (2)市内人口は若干の下落傾向にあり、高齢化率は上昇している。価格の推移、売買の動向に関しては、駅、市街地周辺部と郊外とで二極化が激しい。
地域要因
(1)左記によると、岐阜県の立地件数は、立地面積はともに全国３位となり、全国平均を上回る結果となった。 (2)地域内に目立った動きは無く、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜南３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,434 円／平米 16万3,429 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,068 円／平米 16万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,118 円／平米 13万5,936 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,235 円／平米 18万5,913 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,235 円／平米 18万5,913 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,829 円／平米 14万1,593 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐南３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡岐南町
地域	岐阜県岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,978 円／平米 11万2,331 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,046 円／平米 11万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,966 円／平米 12万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐南３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡岐南町
地域	岐阜県岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,038 円／平米 15万5,508 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,229 円／平米 14万9,527 円／坪
標準価格 平米 坪	4万239 円／平米 13万3,030 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情