路線価 (2023) 岐阜県岐阜市小西郷2-94外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 9000m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (9768 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (9768 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岐阜市北部の工業系地域を中心に隣接する山県市・本巣市・関市などの東海環状自動車道ＩＣに近接する工業地のほか岐阜市南部や羽島郡などの工業地と判断した。今後は、本標準地に近接する岐阜ＩＣ・糸貫ＩＣがオープンしていくことが予定され、利便性の向上が期待される。大規模土地取引は類似した地域での事例が少なく、取引市場の中心価格帯を判断することは困難である。 (2) 画地規模・地価水準を踏まえ、市内外縁部の他、隣接する関市等を含む東海環状自動車道沿線等の工業地全般を同一需給圏と判定した。需要者の中心は中規模以上の法人企業と解する。近隣地域は集落地域内に工場地が散在しており、現況工業地としての交通アクセスは良くないが、東海環状自動車道「岐阜ＩＣ」及び「糸貫ＩＣ」の開通により工業地域としての地位の向上が期待される。大規模画地取引は件数自体が少数で需要の中心価格帯を見出すことは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場・倉庫等の大規模画地は主として自用取引となっており、小規模画地のような賃貸市場は形成されていないため、適正な賃料水準を把握することは困難であると判断し収益還元法の適用は断念した。本件では、隣接市場も含めて大規模画地で価格牽連性を有すると思われる取引事例を基に求めた比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 圏域の工場倉庫用の大規模画地は自用地が大半であるため小規模貸倉庫と異なり一般的な賃貸借市場が形成されていない。そのため適正な賃料水準の把握が困難であり、信頼性の観点から収益還元法の適用を断念した。本件では岐阜市北西部の他隣接する関市等より牽連性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北西方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	2954.6 坪 (9768 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場敷地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	120 m
面積	10800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、岐阜市の北西端、本巣市にも近い住宅地に隣接する工業地域である。今後、東海環状自動車道岐阜ＩＣや糸貫ＩＣがオープンすれば交通アクセスの向上が予測される。地価は、今後ほぼ横ばい傾向と予測する。 (2)岐阜市の北西端に位置し、周辺には住宅も散在する中規模工場地域。「岐阜ＩＣ」及び「糸貫ＩＣ」の開通に向けて、東海環状自動車道の整備が進んでおり、工業地としての利便性の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスが再拡大している中で、行動制限の緩和、経済活動の再開に伴う土地需要の回復が期待される。 (2)２０２１年の工場立地動向調査によると、全国の製造業の立地件数は前年比３％増、立地面積は前年比１１％増となっている。
地域要因
(1)小規模な工業地域であり、特に大きな変化はない。 (2)東海環状自動車道「岐阜ＩＣ」、「糸貫ＩＣ」は、２０２４年度開通予定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	山県５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	山県市
地域	岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,036 円／平米 5万3,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,036 円／平米 5万3,015 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,459 円／平米 7万4,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜北２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,867 円／平米 4万5,844 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,170 円／平米 7万6,600 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,921 円／平米 7万2,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	山県２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	山県市
地域	岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,259 円／平米 2万692 円／坪
推定価格 平米 坪	1万432 円／平米 3万4,488 円／坪
標準価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	笠松Ｙ３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡笠松町
地域	岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,061 円／平米 10万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,589 円／平米 11万4,351 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,013 円／平米 7万6,081 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情