土地路線価格
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路線価 (2023) 岐阜県大垣市長松町字毛中847-83 坪・平米

2023
路 線 価
岐阜県 大垣市
岐阜県大垣市長松町字毛中847番83 (大垣)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 垂井駅 から 3800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
10万2,486
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 岐阜県 大垣市岐阜県大垣市長松町字毛中847番83
価格時点 2023
駅名 垂井駅 から 3800m
路線価
1坪当たり 1坪 10万2,486
1平米当たり 1平米 3万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
817万
(215 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 12万5,628
1平米 3万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
821万
(215 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 12万6,289 円/坪
1平米 3万8,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは垂井駅を最寄り駅とする住宅地域。需要者の中心は市内に居住又は勤務する30~40歳代の一次取得者層および一部は隣接町からの転入者も含まれる。昭和年代の中規模住宅団地で市中心部からやや遠く交通利便性が劣るため相対的に需要は低い。土地は60坪程度で700万~1,000万円程度、新築戸建は2,500万円程度までが取引の中心である。

(2) 同一需給圏は概ね大垣市西部の住宅地域である。主な需要者は、市内通勤の一次取得者であるが周辺市町からの転入者も見られる。近隣地域は熟成した住宅地域で、市中心部からやや遠く交通利便性が劣るため需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。市場の中心価格帯は、土地は220㎡程度で700万~900万円程度、新築の戸建物件は2300万~2500万円程度と把握する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は周辺には公営や民間のアパートも見られるが需要者は自己居住目的の中堅個人層。売買市場は自己使用目的が大部分であり生活利便性が重視される。住宅団地内に位置する対象標準地の画地規模では事業収支の観点からも共同住宅を想定することは非現実的な為収益還元法は非適用とした。比準価格は近隣地域や周辺を含め類似性の高い事例より査定しており妥当性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(2) 対象標準地は画地規模が小さく経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。本件では、市場性を反映し精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 垂井駅東方
距離 3800 m
土地の状態
土地面積 65 坪 (215 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大垣市岐阜県大垣市長松町字毛中847番83
標準地の範囲
20 m
西 180 m
100 m
0 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 18 m
面積 215 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大垣市北西部郊外の幹線道路背後の住宅地域である。旧来からの住宅が中心で比較的地域要因の変動が小さい。地価は下落傾向で推移すると予測する。

(2)戸建住宅地域として熟成しており、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 12万5,628
1平米 3万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 12万6,289
1平米 3万8,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 12万5,628
1平米 3万8,000
前年から次年への変動率 -1.6 %
2022年
1坪 12万7,612
1平米 3万8,600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 12万6,289
1平米 3万8,200
前年から次年への変動率 -1 %
2019年
1坪 12万7,612
1平米 3万8,600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)総人口は微減の中老年人口は増加。物価高騰等による先行きの不透明感はあるが、駅徒歩圏や利便性の高い地域の需要は安定する等、二極化が進行。

(2)大垣市は人口減少、高齢化率上昇などが影響し宅地需要は弱さも見られる。また、エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感は継続。

地域要因
(1)特段地域要因の変動は認められない。

(2)郊外の熟成した中規模住宅団地であり、地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 大垣Y57
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 大垣市
地域 岐阜県大垣市長松町字毛中847番83
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万437 円/平米
13万3,685 円/坪
推定価格 平米
4万73 円/平米
13万2,481 円/坪
標準価格 平米
3万9,993 円/平米
13万2,217 円/坪
査定価格 平米
4万 円/平米
13万2,240 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 大垣58
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 大垣市
地域 岐阜県大垣市長松町字毛中847番83
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万6,892 円/平米
12万1,965 円/坪
推定価格 平米
3万4,528 円/平米
11万4,150 円/坪
標準価格 平米
3万7,167 円/平米
12万2,874 円/坪
査定価格 平米
3万7,200 円/平米
12万2,983 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 大垣Y23
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 大垣市
地域 岐阜県大垣市長松町字毛中847番83
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万4,537 円/平米
11万4,179 円/坪
推定価格 平米
3万3,293 円/平米
11万67 円/坪
標準価格 平米
3万3,293 円/平米
11万67 円/坪
査定価格 平米
3万3,300 円/平米
11万90 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 大垣54
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 岐阜県
市区町村 大垣市
地域 岐阜県大垣市長松町字毛中847番83
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万7,807 円/平米
12万4,990 円/坪
推定価格 平米
3万4,518 円/平米
11万4,117 円/坪
標準価格 平米
4万1,538 円/平米
13万7,325 円/坪
査定価格 平米
4万1,500 円/平米
13万7,199 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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