路線価 (2023) 岐阜県大垣市藤江町2-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市藤江町２丁目６０番
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	866万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万5,390 円 1平米 8万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	864万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,729 円／坪 1平米 8万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地に所在する既成住宅地域と思料する。主な需要者は市内居住の１次取得者であり、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域周辺は中小規模の住宅が混在して閑静さに欠けるが、街路の配置状態がよく、都心や利便施設への接近性も概ね良好である。したがって、一定の住宅需要が見込まれるものの、既成住宅地のため供給は限られる。取引の中心価格帯は土地（４５坪）で１２百万円前後、建売分譲で３０～３８百万円程度である。 (2) 同一需給圏は市内中心部の住宅地域を含む一帯である。需要者は所得水準の高い市内居住者及び市内通勤者が中心である。大垣駅徒歩圏内にあって交通利便性に優れたエリアであるため、土地需要は安定してみられる地域である。取引の中心価格帯は、土地のみで８００万～１５００万円程度、新築戸建住宅で２９００万～３６００万円程度と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、需給圏の類似地域から収集した取引事例について、比準作業を経て試算した価格である。近隣地域周辺では利便性や居住性に着目した自用目的の取引が大半であり、比準価格は実態を反映して指標性が認められる。一方、画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測るのは困難であり経済合理性に反するため、収益還元法は非適用とした。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行って、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の規模では経済合理性のある収益価格を求めることは困難と判断し、収益還元法は非適用とした。当該地域は快適性を重視する住宅地域で、市場では戸建住宅用地など自己使用目的での取引が多い。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大垣駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に駐車場等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市藤江町２丁目６０番
標準地の範囲
東	100 m
西	10 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺一帯は生活利便性が概ね良好な住宅地を形成しているが、当地域は既成住宅地域で宅地供給が限られるため、今後当分の間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。 (2)当該地域はＪＲ大垣駅徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、将来的に大きな変動はないものと思われる。土地需要は安定してみられる地域であるが、当面の地価は弱含み基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万5,390 円 1平米 8万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万5,390円 1平米 8万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万5,390円 1平米 8万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 27万5,390円 1平米 8万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減・高齢化は緩やかに進行。直近の土地取引件数・住宅着工数は増加傾向。市場は周辺部及び東部・北部が堅調。地価は横ばい地点が増加。 (2)大垣市の総人口は緩やかながら減少傾向が続く。市内の土地取引件数、新設住宅着工戸数は持ち直してきている。
地域要因
(1)近隣地域は中心市街地に所在する既成住宅地のため、変動要因に乏しく概ね安定的に推移している。 (2)駅徒歩圏内の既成の住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市藤江町２丁目６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,839 円／平米 27万3,866 円／坪
推定価格 平米 坪	8万185 円／平米 26万5,092 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,922 円／平米 26万916 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市藤江町２丁目６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,273 円／平米 29万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,094 円／平米 29万4,545 円／坪
標準価格 平米 坪	9万635 円／平米 29万9,639 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市藤江町２丁目６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,166 円／平米 25万8,417 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,322 円／平米 25万8,933 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,670 円／平米 27万1 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市藤江町２丁目６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,137 円／平米 23万8,485 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,426 円／平米 23万9,440 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,116 円／平米 27万1,475 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情