路線価 (2023) 岐阜県大垣市恵比寿町北5-7-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円／坪 1平米 6万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市市街地の外周部に所在する住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者であり、市外からの転入者や買い替え需要も見込まれる。近隣地域周辺は生活の利便性が概ね良好であるが、分譲業者の開発動向が弱く市場はやや静態的に推移している。近年は東部の東町周辺や北部の中川町・中野町が新興住宅地として人気を得ている。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で１４百万円前後、建売分譲で２８～３４百万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地及び外延部住宅地域。需要者の中心は市内の中堅以上の個人層。当該地域は駅徒歩圏外の外延部住宅地域で、駅徒歩圏内のマンション分譲及び価格水準が低い郊外部の戸建分譲と競合しており、引き続き需給関係に崩れが見られる。なお、当該地域及び周辺部の中心価格帯は新築分譲住宅で２５００～３４００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域が所在する需給圏では利便性や居住性を重視する自用目的の取引が支配的であり、これらに基づく信頼性のある事例資料を収集して、取引事例比較法を適用し精度の高い比準価格を試算した。一方、当地域は収益性の追及が可能な地域であるが、対象標準地が収益想定するには手狭なため収益価格は低位に求められた。本件では比準価格を標準とし、収益価格も参考にして、前年価格からの変動状況も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が強いと判断される周辺部の住宅地事例を採用した。なお、当該地域は収益性よりも居住の利便性等を志向する住宅地域で、需要者は自己使用目的の個人層である。当該地域及び周辺にはアパートも見られるが、大規模画地での地主の節税目的が主である。よって、収益価格は参考程度に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用して、さらに前年指定基準地価格からの変動率にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	大垣駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
標準地の範囲
東	25 m
西	140 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺一帯は概ね良好な住環境を形成しているが、当地域は農地等の素地供給が限られるため宅地開発が低調で、今後当分の間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。 (2)当該地域は中心市街地外延部に位置し、今後も緩やかに住宅地域として熟成度を増すものと予測される。なお、地価は市内住宅地の中ではやや割高感がみられるため、今後も弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減・高齢化は緩やかに進行。直近の土地取引件数・住宅着工数は増加傾向。市場は周辺部及び東部・北部が堅調。地価は横ばい地点が増加。 (2)大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢化率は、県全体より低い割合であるが、上昇傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域周辺において特筆すべき変動要因は見当たらず、概ね安定的に推移している。 (2)特段の地域要因に変動はない。なお、従来の相場より割安な土地取引が散見される状態が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,952 円／平米 24万7,791 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,409 円／平米 24万2,690 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,759 円／平米 23万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,032 円／平米 18万8,548 円／坪
推定価格 平米 坪	7万648 円／平米 23万3,562 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,399 円／平米 22万9,433 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万578 円／平米 23万3,331 円／坪
推定価格 平米 坪	7万437 円／平米 23万2,865 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,328 円／平米 22万9,198 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,932 円／平米 21万7,971 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,083 円／平米 21万5,164 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,631 円／平米 21万3,670 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣Ｙ３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万598 円／平米 20万337 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,472 円／平米 20万6,532 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,815 円／平米 22万890 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情