路線価 (2023) 岐阜県大垣市島里2-105-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 5400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	770万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	773万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧大垣市の市街化区域内の住宅地域と判定する。需要者の中心は自動車通勤の子育て世帯で、横並び２台以上の駐車スペースを確保できる戸建の選好性が強いと認識する。住宅地域としての競争力が市況に直結する傾向が強く、コロナ禍もあり価格調整で需要を喚起できる範囲は狭まっており、素地取得段階での物色対象としての意欲度はやや弱いとみる。地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万円前後、新築建売は２６００万円前後と把握する。 (2) 同一需給圏は大垣市南部郊外に位置する低層住宅地域。需要者の中心は市内に勤務する一次取得者層である。市内の住宅地域のうち、大垣駅周辺に存する利便性の高い住宅地域の需要は堅調に推移している。一方、利便性が劣る南部郊外の住宅地域の人気は低く、需要は低迷を続けている。供給面では、圏内に残る農地を造成し分譲するミニ開発が散発的に行われている。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、価格牽連性が強い国道２５８号背後の５事例によって試算した。市場性を適確に反映し、有用性、納得性に優れた価格が求められたと認める。収益還元法は非適用としたが、周辺の賃貸住宅は節税目的の旧来地主による供給が大半を占めるため、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成が定着しているとみる。したがって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との価格検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺では戸建住宅等の自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、駐車場確保のため規模が大きい敷地に建てられている場合が多い。対して、対象標準地は規模が小さく、駐車場を備えた共同住宅の想定が困難である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大垣駅南方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東方には農地が多く見られる。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道近接ながら農地等が残存し、地域熟成の度合は緩慢と予測する。名神大垣ＩＣには近いものの基幹駅と距離を要し、市場選好性が相対的にやや劣る。地価はコロナ禍の影響下、やや縮小の率で下落持続と推測する。 (2)低層住宅地域として概ね熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。近隣地域は大垣市の中心市街地から遠く、利便性が劣るため、市場での人気は低い。地価水準は下落傾向が継続する、と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はエリアの増減格差拡大等に拠り微減傾向である。住宅市況も強弱が交錯している。コロナ禍の影響はあるが、下半期はやや持ち直しと推察する。 (2)市の人口は微減傾向で推移、高齢化率は緩やかに上昇している。大垣駅周辺部の住宅地需要は堅調であるが、郊外を中心に低迷が続く地域も見られる。
地域要因
(1)静態的な様相下、閑静で、特に変化は認められない。但し、地域西側の国道沿いに、大手コ－ヒ－チェ－ンが新規店舗の建築に着手している。 (2)低層住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,599 円／平米 17万3,892 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,207 円／平米 16万9,290 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,955 円／平米 14万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣Ｙ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,964 円／平米 16万1,875 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,670 円／平米 16万903 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,005 円／平米 14万5,481 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,139 円／平米 16万9,066 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,813 円／平米 15万8,070 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,690 円／平米 14万1,133 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,885 円／平米 12万1,942 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,590 円／平米 12万967 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣５２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市島里２丁目１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,494 円／平米 9万7,507 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,340 円／平米 12万140 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,313 円／平米 14万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情