路線価 (2023) 岐阜県大垣市深池町字村内975-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	854万 円 (425 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	859万 円 (425 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧大垣市の市街化調整区域内と判定する。特に価格牽連性が強いのは、南部の市街化調整区域内の集落地域と把握する。需要者の中心は、その地域特性等から地縁性を有する者と言え、外部からの地域への転入需要は相当に乏しい。世帯分離等が新規転入の典型例と言い得る。これを反映して、取引市場は低迷しており、旧家跡地等で宅地分譲等を手掛ける動意、魅力も乏しい。中心価格帯等の把握は、縁故事情が介入している事例が目立ち、困難である。 (2) 同一需給圏は当市南部等の調整区域に所在する住宅地域。主な需要者は圏内居住者で、このほか圏内に地縁を有する者も見込まれる。調整区域では既存宅地性の可否が取引価格に大きく影響を及ぼすため、建築に不安のない宅地であれば、市街化区域の宅地と競合し相応の市場性を有する。但し、現状の宅地供給は市街化区域で十分賄われているので、調整区域の市場性が劣ることに変わりはない。調整区域の取引は一様ではなく中心価格帯を見出すことは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、旧市の市街化調整区域内の４事例で試算した。流動性が乏しい取引市場の中での比準となり、地域格差の的確性に苦慮した。しかし、限定的な資料の分析、活用を深化させることに努めた結果、社会的妥当性を保持した価格が得られたと自負する。収益還元法は想定自体が却って鑑定評価の説得力等を削ぐため非適用とした。よって、鑑定評価額は、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって決定した。 (2) 比準価格は調整区域における実際の取引事例から試算して、実証性・客観性を備え妥当するものと思料する。一方、公法規制がきびしい調整区域において新たに貸家を建設することが出来ないため、収益還元法は非適用とした。以上から、本件では成約事例から試算して信頼性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大垣駅南東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	128.6 坪 (425 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多く集まる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	15 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来集落と言う特性上、住民の世代交代が難しく、持続的に高齢化が進むと言い得る。コロナ禍の影響というより、土地利用規制等が地域の活性化を困難にしていると認識でき、地価は高目の下落持続での推移と予測する。 (2)近隣地域は南東部の調整区域に在って、今後も当分の間は集落地域として安定的静態的に推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。エリアによって増減が交錯。旧来市街地、集落地域の減少率が目立つ。コロナ禍の影響は、下半期はやや持ち直し気味と推察する。 (2)人口は微減・高齢化は緩やかに進行。直近の土地取引件数・住宅着工数は増加傾向。市場は周辺部及び東部・北部が堅調。地価は横ばい地点が増加。
地域要因
(1)外観的には現状維持的に推移しているが、高齢者の施設への移動など人口、世帯の集計では把握し難い地域実態もあるとみる。 (2)旧来住宅が多い集落地域であり、現状では特段の変動要因は認められず、安定的静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,628 円／平米 6万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,333 円／平米 6万609 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,217 円／平米 6万3,531 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,415 円／平米 6万4,186 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,751 円／平米 7万1,909 円／坪
標準価格 平米 坪	2万735 円／平米 6万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万264 円／平米 6万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	2万305 円／平米 6万7,128 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,174 円／平米 6万3,389 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市深池町字村内９７５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,890 円／平米 8万5,592 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,513 円／平米 8万4,346 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,279 円／平米 7万348 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情