路線価 (2023) 岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田340-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	767万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	765万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大垣市墨俣町を中心とする既成住宅地域及び隣接市町の住宅地域も含む。主たる需要者は地縁性を有する個人で一次取得者層を中心とする。戸建住宅が整然と並ぶ既成住宅地域であるが、需要者はより利便性の高い市街地内へと流れる傾向にあり、需給はやや弱含みとなっている。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額８００万円～１０００万円程度、土地建物で同２５００万円弱程度と推定する。 (2) 同一需給圏は大垣市墨俣地区及び隣接する安八町内の低層住宅地域。需要者の中心は圏内に居住する一次取得者層である。墨俣地区は、東西を河川に挟まれているため、大垣市中心部や羽島市方面との往来の便が悪い。このため、地区内の住宅地の需要は大垣市内では相対的に弱い。近隣地域は、街区が整然としているが、圏内の他地区と同様に需要は低迷しており、取引は散発的である。中心価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域で公法上の規制から収益性の高い建物の想定ができないこと、及び自己利用に伴う土地利用が大半で収益性に基づく取引も少ないことから、収益還元法の適用は見送った。一方比準価格は実際に生起した取引事例を基に試算しており説得力が高い。以上より本件では比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺では居住環境に着目した自用目的の取引が中心となっており、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にある。よって、取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さいため共同住宅の建築を想定することはやや現実性を欠く。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅南西方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)熟成した低層住宅地域であり、現状の住環境を維持すると予測する。近隣地域の街区は整然としているが、大垣市中心部とは揖斐川で隔てられており、市内では相対的に需要が弱い。地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向、高齢化率はやや上昇傾向にある。土地取引件数及び新設着工戸数は増加傾向にあるの。 (2)市の人口は微減傾向で推移、高齢化率は緩やかに上昇している。大垣駅周辺部の住宅地需要は堅調であるが、郊外を中心に低迷が続く地域も見られる。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万438 円／平米 13万3,688 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,912 円／平米 13万1,949 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,449 円／平米 12万500 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,303 円／平米 9万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,109 円／平米 13万5,906 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,474 円／平米 12万3,889 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安八Ｙ５４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,585 円／平米 9万4,502 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,413 円／平米 9万3,933 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,524 円／平米 11万4,136 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,460 円／平米 16万209 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,659 円／平米 14万7,643 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,452 円／平米 14万346 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情