路線価 (2023) 岐阜県大垣市林町8-字東屋敷1130内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万6,297 円／坪 1平米 7万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大垣市中心部及びその周辺の住宅地域で、主たる需要者は市内居住者、就労者であるが、市内の住宅地域としては高めの価格帯にあり、成約に至るには経済的に比較的余裕のある層に限定される。当地域は旧来からの住宅地域であり、比較的規模の大きい画地が多い。市場には更地や取壊し前提の建物付き物件が見られる。供給量が少なく、需給関係は概ね堅調である。市場の中心価格帯は更地で１５００～２０００万円強、新築住宅付きの取引は少ない。 (2) 同一需給圏は大垣駅を中心とする既成市街地内の住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。圏内は各種施設との接近性が良好な地域が多い。また、希少性もあるため、需要は堅調に推移している。特に大垣駅の北側に位置する住宅地域は南側の住宅地域と比較して地価水準に割安感があるため、大垣駅北口の発展に伴い、人気が増している。中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１，５００万円程度、新築戸建ては３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格と収益価格を得た。当地域及び周辺に共同住宅等は見受けられるが、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に試算された。当地域では取引は主に自己利用目的で行われており、比準価格に優位性が認められる。比準に際しては対象標準地と代替性の高い事例を採用しており、説得力の高い価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺は戸建住宅等の自用を目的とする取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため、比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、その多くは敷地の規模が大きい。３００㎡に満たない規模の場合、戸建住宅としての利用が一般的である。よって、収益価格の説得力は劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大垣駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は旧来からの住宅地域であり、古い家屋が新しい住宅へと移行しつつ推移している。ＪＲ大垣駅の徒歩圏内にあり、利便性が良好で需要は底堅く、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)既成市街地内の住宅地域として熟成しており、現状のまま推移すると予測する。大垣駅北口の発展に伴い利便性が向上している。また、地価に割安感もあるため人気が増している。地価水準は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少傾向にあるが県全体より減少率は低い。高齢化率は県全体より割合は低いが上昇傾向にある。土地取引件数は前年比減の見込みである。 (2)市の人口は微減傾向で推移、高齢化率は緩やかに上昇している。大垣駅周辺部の住宅地需要は堅調であるが、郊外を中心に低迷が続く地域も見られる。
地域要因
(1)既成の住宅地域であるが、駅徒歩圏で商業施設にも近く、利便性が優ることから、割安感もあり、需要は堅調である。 (2)既成市街地内の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られない。大垣駅北口の発展に伴い、人気が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,867 円／平米 23万980 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,247 円／平米 24万2,155 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,906 円／平米 19万4,743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,663 円／平米 25万6,754 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,533 円／平米 22万3,264 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,047 円／平米 22万8,269 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,392 円／平米 22万9,410 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,491 円／平米 24万2,961 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,915 円／平米 25万975 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,916 円／平米 28万732 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,971 円／平米 31万3,974 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,468 円／平米 29万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,141 円／平米 22万8,580 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情