路線価 (2023) 岐阜県大垣市美和町字西縄1729-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市美和町字西縄１７２９番４
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧当市中心市街地及びその外延部の既成住宅地域と判定する。需要者の中心は３０代後半以降の一次取得者と言い得る。成熟した住宅地域と言うことから周辺地域での新規住宅地分譲は散見される程度で、静態的ではあるが、堅実な様相である。旧当市の中心市街地内では、その地理的位置等から需給関係はやや劣後すると考察する。取引の中心価格帯は、土地価格は１，２００万円強、新築戸建分譲は２，６００万円～３，０００万円強程度と判定する。 (2) 同一需給圏は、大垣市の中心部及びその外延部の住宅地域である。需要者の中心は、３０歳代後半以上の当市居住者を主体とする一次取得者である。当地域は熟成した住宅地域であることから地域要因は静態的であるが、市の中心部に存する利便性が良い地域のため、子育て世代を中心に需要が見られ、需給関係は概ね安定的に推移している。土地価格は１０００～１５００万円程度、新築戸建分譲は２５００～３５００万円程度が需要の中心になっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺一帯には家族向けの低層アパート等が散見されるが、需要者の中心は戸建住宅で、利便性を重視した自己居住目的の中堅勤労者層と把握する。標準地程度の画地規模では客観的に十分な収益性を期待するには難があり、収益還元法を適用しなかった。よって、本件では取引市場での代替性、流動性を適確に反映し、有用性、納得性等に優れる比準価格を採用とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 標準地が存するのは市中心部の既成住宅地域であり、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大垣駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市美和町字西縄１７２９番４
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧当市中心市街地の混在的な既成住宅地域としての展開が持続と予測するが、街路系統がやや見劣りする。ＪＲ大垣駅周辺部と比較すると、需要はコロナ禍もありやや弱いが、地価は横ばい気味で推移するものと推察する。 (2)市の中心部に位置する熟成した住宅地域であり、地域要因は静態的であるが、利便性等が良いことから、一定の需要が見込まれる。地価については、今後もやや下落ないし横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。地価は全般的には下落傾向であるが、利便性等の高い地域ではコロナ禍にあっても堅調である。 (2)大垣市の人口は微減傾向にあり、全般的な住宅地需要はやや弱いが、大垣駅周辺の利便性の高い地域等は堅調に推移している。
地域要因
(1)混在的な用途性に変化はなく、安定的で記すべき程の特段の変動要因は認められない。 (2)既成住宅地域であり、地域要因は概ね静態的で、特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市美和町字西縄１７２９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,650 円／平米 23万263 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,333 円／平米 21万9,297 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣５４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市美和町字西縄１７２９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,938 円／平米 20万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,593 円／平米 19万7,014 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,796 円／平米 22万4,134 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市美和町字西縄１７２９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,617 円／平米 18万3,870 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,592 円／平米 18万7,093 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,874 円／平米 21万1,167 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市美和町字西縄１７２９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,252 円／平米 26万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,173 円／平米 26万1,746 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,879 円／平米 23万1,020 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情