路線価 (2023) 岐阜県大垣市高屋町1-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円／坪 1平米 13万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ大垣駅徒歩圏内の商業地域を含む一帯である。需要者は自用目的（店舗用途）の地元法人が中心である。駅南側の商業地域は小規模店舗の廃業、新型コロナウィルス感染症の影響などで全体的に繁華性の低下傾向が続いてきており、周辺での土地取引も少なくなってきている中で取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は駅周辺の普通商業地域を中心に、周辺の既成商住混在地域も含む。主たる需要者は資本力を有する個人、事業者、法人等で圏域の内外は問わない。古くからの店舗も多く残るが、マンション開発は近年比較的堅調さを維持している。また市街地再開発の動きもあり、今後における新たな土地利用が期待される。なお土地取引が少なく市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね土地のみで坪当たり約４０万円～４５万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域には店舗事務所ビルが多く見られるものの、その取引に際しては自用のものが多く、収益物件の取引は少ない状況である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) テナント貸しは既存の中古ビルが多いものの、駅近くの商業地域にあって収益性の多寡を検討する需要者も少なくないことから、収益価格は一定の規範性を有している。一方比準価格は周辺の取引事例から試算された実証的な価格で、主たる需要者の意思決定に際し重視され得る価格として説得力を有する。よって比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大垣駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	16.5 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗ビルが建ち並ぶ商業地域で、ＪＲ大垣駅南側では新型コロナウィルス感染症の影響等もあって繁華性の低下傾向が続いてきたが、百貨店跡地を含む一帯の再開発計画が進むものと予測する。 (2)中層店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、旧式化した建物も残る。再開発計画等に伴い、今後は土地利用が進展しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横ばい基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウィルス感染症の影響から持ち直してきているが、物価高・資源高などの影響が出てきている。 (2)当市の人口は微減傾向、高齢化率はやや上昇傾向にある。土地取引件数及び新設着工戸数は増加傾向にあるの。
地域要因
(1)ＪＲ大垣駅南側エリアでは繁華性が低下してきているが、隣接する百貨店跡地を含む一帯の再開発計画が動き始めた。 (2)周辺で複数の再開発事業が進みつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,516 円／平米 37万5,284 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,516 円／平米 37万5,284 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,274 円／平米 45万522 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣Ｙ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,881 円／平米 35万9,961 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,177 円／平米 38万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,055 円／平米 41万3,432 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,750 円／平米 30万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,750 円／平米 30万9,938 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,668 円／平米 42万8,682 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,858 円／平米 38万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,293 円／平米 36万7,935 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,424 円／平米 45万7,630 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情