路線価 (2023) 岐阜県大垣市本町1-53外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,300 円 1平米 8万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,300 円／坪 1平米 8万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市市街地に所在する既成商業地域と思料する。主な需要者は地場の個人商店主ないし中小の商事会社が見込まれる。当市では大垣駅南口や北口周辺に繁華性の高い商業地が見られるが、近隣地域周辺は中心部に近接するも繁華性がやや乏しく、インターネットの普及もあって客足の流失が続いている。ただ、近隣地域周辺の地価は割安感が出始めて下げ止まったと思われる。商業地の取引は個別性が強く中心価格帯を見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は大垣駅から徒歩圏の旧来からの小売り店舗等を中心とする商業地域で、特に価格牽連性が強いのは駅南の既成商業地域。需要者は地元個人事業主、法人等である。住宅も混在するため当該エリアの商業集積度は高くなく、大型店舗との競合による収益性の低下が影響し需給関係は劣る。商業地の取引は規模や立地業種も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の試算では、商業地特有の要因について適切に把握して実態に合致した比準価格を求めた。一方、近隣地域において十分な収益性を発揮するには商業集積が不十分であり、地価に見合う賃料収入が得られず、収益価格は低位に試算された。以上から、本件では成約事例から求めた実証的な比準価格を重視し収益価格も参酌して、代表標準地との秤量的な均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は旧来からの自己使用の店舗事業者を中心とする地域で、店舗併用住宅、居宅等も混在する地域である。比準価格は駅徒歩圏の商業地事例を中心に査定しており市場の実態を反映した価格である。一方、投資目的で土地を取得する者は少ないと推定され、事業者向け賃貸市場の成熟度は総じて低いことから収益価格の規範性は低位である。よって、比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大垣駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、住宅兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ熟成した商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	28 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は市街地中心部に近い既成商業地で商況は停滞しているが、地価は割安感・値頃感もあって下げ止まり傾向が窺える。今後も当分の間はこのような状況下で推移してゆくものと思われる。 (2)旧来からの小売店舗が連たんする商業地域で、郊外型店舗へ顧客が流出し収益性の低下が認められ長期的には衰退傾向にある。駅徒歩圏であり商住混在地域へと移行が見られる。地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万1,589 円 1平米 8万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万1,920 円 1平米 8万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万6,300円 1平米 8万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万6,300円 1平米 8万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大垣駅北口はアクアウォークを中心に集客力は依然強い。同南口は商況停滞し再開発事業に期待。郊外の大型商業施設・路線商業地の集客は概ね堅調。 (2)行動制限がなくなり地域経済は持ち直し傾向が見られるものの、原油・原材料の上昇、円相場の影響による物価高騰等により先行きは不透明。
地域要因
(1)地域要因に特筆すべき変動要因は見当たらず、近隣地域の商況は停滞ぎみに推移している。 (2)ＪＲ大垣駅に近い旧来からの小売商店街。顧客は近隣住民等に留まり繁華性、収益性の程度はやや弱い。衰退傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万273 円／平米 29万8,443 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,372 円／平米 28万2,240 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,028 円／平米 27万7,797 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,640 円／平米 25万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,466 円／平米 23万9,573 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,790 円／平米 27万398 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,527 円／平米 28万2,752 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,014 円／平米 28万1,056 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,565 円／平米 31万2,632 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,431 円／平米 24万6,069 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,618 円／平米 27万3,135 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,612 円／平米 28万9,645 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市本町１丁目５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,652 円／平米 26万24 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,334 円／平米 28万5,420 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,233 円／平米 30万8,228 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情