路線価 (2023) 岐阜県大垣市荒川町字森元466-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
価格時点	2023 年
駅名	垂井駅 から 4800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,896 円／坪 1平米 5万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市及び垂井町東部等の幹線ないし準幹線沿いの商業地域である。主な需要者は地元の個人商店主や広域展開を図るチェーンストア事業者が見込まれる。周辺の路線商業地はコンビニや量販店を除くと出店動向が弱く、客足は近くの大型商業施設や新興商業地域へ流失し、更に近年はＷｅｂサイトの利用も増加して、近隣地域の商況は停滞している。こうした中で、商業地の取引は一様ではなく中心価格帯を見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は、大垣市及び隣接市町の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、地元企業のほか、チェーン展開する沿道サービス業者である。当地域は、県道沿いだが店舗の連たんの度合いは低い。また、新型コロナの影響による先行きの不透明さは緩和されたものの、商業集積に大きな変化は無く、需給関係はやや弱含みで推移している。取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では、当市西部等の商業地事例から路線商業地特有の要因を適切に把握して、実証性・客観性に富んだ比準価格を試算した。一方、近隣地域周辺は低層店舗主体でテナント需要が弱く収益環境が劣っている。収益還元法の適用では、これらを反映して収益価格は低位に求められた。本件では実際の成約事例から試算した比準価格を重視して収益価格も斟酌し、代表標準地との秤量的な検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地が存するのは幹線道路沿いの路線商業地域であるが、店舗需要の低迷により、賃貸物件を建築することを想定して求めた収益価格は低位に求められた。また、商業地の収益力が低迷する中、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	垂井駅南東方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	108.3 坪 (358 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	18 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は商業集積が低い路線商業地域であり、現状では特段の変動要因が認められず、今後も当分の間は同様に推移してゆくものと予測する。 (2)市の中心部からはやや離れた路線商業地域であり、地域要因は概ね静態的で、商業集積は進んでいない。取引件数は少なく、地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大垣駅北口はアクアウォークを中心に集客力は依然強い。同南口は商況停滞し再開発事業に期待。郊外の大型商業施設・路線商業地の集客は概ね堅調。 (2)大垣駅周辺の繁華性が高い地域等では、商業地の土地需要は堅調であるが、全般的には、市内の商業地の需要はやや弱い。
地域要因
(1)通過交通量が多いものの、近隣地域の商況に特段の変動要因はみられず、停滞ぎみに推移している。 (2)店舗の集積度等に目立った変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,755 円／平米 18万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,929 円／平米 19万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	5万198 円／平米 16万5,955 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,525 円／平米 21万14 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,504 円／平米 18万6,802 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,953 円／平米 19万1,593 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,142 円／平米 21万2,053 円／坪
推定価格 平米 坪	7万841 円／平米 23万4,200 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,201 円／平米 17万9,189 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣５４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,027 円／平米 17万5,307 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,709 円／平米 17万4,256 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,115 円／平米 15万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,248 円／平米 20万2,486 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,064 円／平米 20万1,878 円／坪
標準価格 平米 坪	5万844 円／平米 16万8,090 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情