路線価 (2023) 岐阜県大垣市築捨町5-115外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,966 円／坪 1平米 7万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市の郊外路線商業地域である。主な需要者は広域展開を図るチェーンストア事業者であり、一部に地元の商店経営者も見込まれる。ただ、店舗用地の手当は、資金の固定化回避・出店リスク逓減の観点から、事業用借地権の活用が主流である。近年は大型商業施設やインターネット上へ客足が流失し、新規出店は資本・展開力に優るコンビニや量販店が中心と思われる。商業地は物件の個別性が強く、その中心価格帯が見出しづらく判然としない。 (2) 同一需給圏は大垣市内の路線商業地域を中心とする商業地域全般。需要者の中心は沿道サービス業を営む企業である。近隣地域は市内の路線商業地域の中では相対的に高い繁華性を維持している。しかし、原材料費高騰の影響もあり新規出店等の動きは弱含んでいる。圏内の取引については、新規出店に際し借地による出店が選択される傾向にあり、土地取引数は減少している。加えて、取引価格帯は規模等によりまちまちであり、中心価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用では、類似地域の５事例を用いて商業地特有の要因を適切に比較考量して、精度の高い比準価格を求めた。一方、近隣地域は低層店舗主体の路線商業地のため想定建物のボリュームが限られ、十分な賃料収入が得られなかった。収益還元法ではこれらを反映して収益価格は低位に試算された。本件では指標性に優る比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地との価格均衡も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺に見られる賃貸物件としては、閉店した自用店舗等が賃貸用に転用された物件が多い。一方、当初より賃貸を目的として建築される物件は少なく、商業用の建物賃貸市場は成熟していない。取引が行われる場合も自用目的が中心であるため賃貸物件の運用を前提とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大垣駅南方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	443.4 坪 (1466 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種飲食、小売店舗、営業所が並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	90 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央分離帯がある国道沿いの商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は飲食店舗・量販店等が建ち並ぶ熟成度が高い路線商業地域を形成しているが、現状において商況に影響を及ぼす要因は見当たらず、したがって、今後も当分の間は同程度に推移してゆくものと思料する。 (2)熟成した路線商業地域であり、散発的な店舗等の入れ替えを伴いながら、当面、現状程度の繁華性を維持していく、と予測する。周辺背後の住宅地価の下落の影響もあり、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万595 円 1平米 7万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万595円 1平米 7万5,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 25万925円 1平米 7万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 25万925円 1平米 7万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大垣駅北口はアクアウォークを中心に集客力は依然強い。同南口は商況停滞し再開発事業に期待。郊外の大型商業施設・路線商業地の集客は概ね堅調。 (2)大垣駅周辺では再開発の計画もあり、商業地の需要は堅調に推移している。特に駅北口の需要は増している。他方、郊外路線商業地域は低迷している。
地域要因
(1)撤退した店舗跡地に量販店が出店して、近隣地域の店舗の連たん性や繁華性など商環境は維持されている。 (2)多数の店舗等が連なる路線商業地域として熟成している。新規出店等の動きは少なく、周辺の環境に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,473 円／平米 27万2,656 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,526 円／平米 24万6,383 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,303 円／平米 24万5,646 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,652 円／平米 26万24 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,334 円／平米 28万5,420 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,931 円／平米 25万1,028 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,047 円／平米 17万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	5万870 円／平米 16万8,176 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,743 円／平米 22万7,264 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,773 円／平米 17万4,468 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,281 円／平米 24万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,665 円／平米 24万230 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市築捨町５丁目１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,769 円／平米 26万3,716 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,353 円／平米 25万2,423 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情