路線価 (2023) 岐阜県大垣市上面4-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市上面４丁目３番
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,630万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,630万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円／坪 1平米 6万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線街路沿道の商業地域を中心とし、広域的には近隣市の路線商業地域も含まれる。需要者の中心は、地元事業法人をはじめ、全国展開を図る飲食店舗や小売事業者等である。沿道では事業借地による出店形態が多く、売買需要の中心価格帯は明確には形成されていないが、交通量や背後地の状態、当地域の繁華性等から鑑みて、地価水準は比較的安定して推移してきた。但し、近時は飲食系や物販系の事業収益の悪化の影響が懸念されてきている。 (2) 同一需給圏は大垣市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は沿道サービス業種を中心とする市内外の法人又は個人事業者。当該地域は主要地方道沿いの路線商業地域で、旧来から交通量は多く、また大型商業施設に近接していることから、繁華性は維持されている。なお、事業用定期借地権を中心とする借地利用及び消費者行動の変化から、市内路線商業地の売買市場は引き続き低迷しており、路線商業地域の需給関係は弱い状態が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は地方都市の幹線街路沿道の商業地域である。建物が高度に集積する都市部の商業地域とは異なり、賃貸目的不動産が安定的に運営できる経済的環境にはないため、当地域での収益価格は低位に求められたと考えられる。そして土地を取得する場合には、自用目的の取引が中心である。よって取引市場実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は本来収益性を志向する商業地域であるが、不動産取引は自用目的が中心である。比準価格は価格牽連性が強い大垣市内の路線商業地事例を採用しており、市場の実態を適正に反映できたと思料する。よって、実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	大垣駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	114.9 坪 (380 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、営業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市上面４丁目３番
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は主要地方道沿いに形成された路線商業地域である。周辺の居住人口は増加傾向にあり現状維持的に推移すると考えられる。但し近時は事業収益の悪化懸念もあり、地価水準はやや弱含みに推移すると予測される。 (2)当該地域は大垣市東部、主要地方道岐阜垂井線沿いの路線商業地域で、交通量、店舗の連坦性は比較的優る地域で、今後も繁華性に大きな変化はないものと予測する。なお、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,412 円 1平米 7万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の世帯数は微増継続で、人口は横ばい～微減傾向にある。高齢者比率は県平均より低い。個人消費動向は全般的には改善傾向にあるとは言えない。 (2)大垣市の人口は継続して微減傾向にある。なお、既存商業地の店舗は大型商業施設、ネット通販と競合状態にある。
地域要因
(1)路線型の商業地域では、輸入物価高騰による経営採算への悪影響が懸念される。 (2)特段の地域要因に変動はない。なお、交通量、店舗の連坦性は維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣Ｙ５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市上面４丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万273 円／平米 29万8,443 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,201 円／平米 28万1,675 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,193 円／平米 22万2,140 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市上面４丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,473 円／平米 27万2,656 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,376 円／平米 24万5,887 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,640 円／平米 23万230 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市上面４丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,639 円／平米 22万309 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,895 円／平米 20万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,115 円／平米 22万8,494 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市上面４丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,652 円／平米 26万24 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,072 円／平米 28万4,554 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,451 円／平米 23万9,523 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市上面４丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,755 円／平米 18万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,694 円／平米 19万736 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,636 円／平米 24万6,747 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情