路線価 (2023) 岐阜県大垣市横曽根4-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市横曽根４丁目１６番外
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 8000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (4662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (4662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西濃地区ないし岐阜地区等に所在する中小工場地域。主な需要者は製造業や物流関連等の上場企業であり、一部に中小企業も見込まれる。製造業が盛んな中部地区は、元来、工場用地の需要が底堅い所であり、岐阜県も工場地取引では例年、全国中・上位を占めている。工場地取引は工業団地から建屋付きの工場地など様々であり、形態も分譲から相対取引など多様である。当市の中小工場地の中心価格帯を考慮すれば、概ね坪９万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は県内全域の中小工場地である。特に西濃地域における工場地との代替性が高い。需要者は地元の法人を中心に、県外の法人等も含む。製造業は原材料価格の高騰、世界経済悪化への懸念はあるが、インフラ整備が進捗している事から西濃地域の工場地は全般的に需要が堅調である。当地域は国道２５８号へのアクセスが良好で、当国道から高速道ＩＣの利用もスムーズなため輸送効率が良い。地積等の個別性が大きく、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市の中規模工場は自社工場が大半であり、一方、賃貸市場における貸工場は１００坪程度の小規模なものに限られる。したがって、対象標準地に収益モデルを想定することは困難なため収益還元法は非適用とした。本件では比準価格のみ求めたが、比準価格は実際の成約事例から試算して実証性・客観性を備え妥当と思料する。本件では指標性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との秤量的な検討を行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では収益還元法の適用を見送り、比準価格のみを得た。当地域において工場地は自社経営によるものが大半で、貸工場は倉庫等の小規模な場合に限られる。取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適している。比準に際しては大垣市内の工場地の事例を採用し、説得力のある価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、全域的な工場地地価の動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大垣駅南東方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	1410.2 坪 (4662 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市横曽根４丁目１６番外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	120 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	60 m
面積	4500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)業績好調なメーカーの設備投資や物流関連の倉庫需要を反映して、県下の工場地需要は概ね堅調である。これらを受けて近隣地域の地価は上昇に転じたが、今後も当分の間は上昇傾向が続くものと思料する。 (2)原材料の高騰、人手不足等、製造業の先行きに懸念材料はあるが、道路等インフラ整備が進んでおり、地価は堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安・原材料高等によるコスト上昇が減速要因になり経営環境は厳しい。当市を代表するメーカー２社が大規模工場を現在建設中で設備投資は堅調。 (2)原材料価格の高騰、世界経済悪化への懸念等から製造業の先行きは不透明な状況にある。有効求人倍率は緩やかに上昇している。
地域要因
(1)近隣地域に特筆すべき変動要因は見られず、中小工場地として安定的に推移している。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市横曽根４丁目１６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,193 円／平米 7万9,982 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,894 円／平米 9万2,218 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,312 円／平米 8万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市横曽根４丁目１６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,275 円／平米 10万6,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,533 円／平米 10万7,554 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,664 円／平米 9万1,457 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市横曽根４丁目１６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,763 円／平米 12万8,150 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,035 円／平米 12万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,681 円／平米 9万4,819 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市横曽根４丁目１６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,175 円／平米 11万2,983 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,050 円／平米 13万5,711 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,755 円／平米 9万1,758 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情