路線価 (2023) 岐阜県大垣市中曽根町字四反田520外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市中曽根町字四反田５２０番外
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 4400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5億900万 円 (18986 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5億900万 円 (18986 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円／坪 1平米 2万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域が主と把握する。主な需要者は、周辺の既存の工場等から勘案して、全国規模で事業展開する自動車関連の製造業等の事業者ないしは地元優良企業と認識する。地域は東海環状自動車道大垣西ＩＣへのアクセスや関連産業との位置関係が良好なため、工業用需要は堅調に推移しているが、コロナ禍の影響による景気の先行きの不透明感は継続している。中心となる需要の価格帯は、利用規模、用途により区々であるため見い出し難い。 (2) 同一需給圏は西濃圏を中心とした内陸型工業地域を中心とする。主たる需要者は資本力を有する企業で圏域の内外は問わない。県内における工場立地動向はここ数年高水準で推移しており、既存工場の増床等も見受けられる。供給リスクや原油高等による影響も懸念されるものの、高速道路網の延伸計画を見込んだ動きもあり需給は概ね安定的に推移している。なお市場の中心となる価格帯の把握は、規模の大小により取引状況が異なるため困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件での試算価格は比準価格のみである。地域周辺は自家利用形態が多く、地価水準もそれに基づき形成されていると言え、当該規模の貸工場、貸倉庫等の賃貸市場は未成熟と把握する。よって、本件では市場性、有用性等に優れる比準価格を採用し、更に周辺の変動状況、マクロ的な工業地の地価水準にも留意した結果、上記の如く鑑定評価額を決定した。なお、工業地の場合、総額が特に重視されるので、単価と総額とのバランスにも留意した。 (2) 近隣地域及び類似地域共に自社工場が中心的であり、大規模工場に係る賃貸借はないため収益建物の想定は妥当とは言えず収益還元法の適用を見送った。一方比準価格は周辺の工場地事例を複数採用しており実証的である。また需要者は実際に生起した取引事例を検討の上、意思決定を行うと思料される。以上より市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	大垣駅西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	5742.9 坪 (18986 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市中曽根町字四反田５２０番外
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	150 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	130 m
奥行き	145 m
面積	19000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東海環状自動車道大垣西ＩＣの開通により交通利便性が向上している既成の工業地域。コロナ禍による景気動向の不透明感は拭えないが、大垣西ＩＣとの関係、影響下、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)製造業等の大小規模工場を中心とする工業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや上昇基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)政府の金融政策、財政政策等の効果が全国的に行き渡り、当市の工業経済情勢は改善基調と言える。工業地の地価の動きは上向きと推察する。 (2)２０２１年の県内工場立地件数、立地面積は共に全国３位となり、引き続き高水準を維持している。
地域要因
(1)東海環状自動車道大垣西ＩＣとの位置関係下、交通利便性が向上し、市場性は増している。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、三方路としての市場優位性は維持している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市中曽根町字四反田５２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,664 円／平米 8万4,845 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,236 円／平米 8万3,430 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,699 円／平米 8万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野Ｙ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県大垣市中曽根町字四反田５２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,268 円／平米 5万7,088 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,739 円／平米 8万1,787 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	南
側道幅員3	6.6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市中曽根町字四反田５２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,275 円／平米 10万6,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,533 円／平米 10万7,554 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,493 円／平米 8万7,586 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本巣Ｙ５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県大垣市中曽根町字四反田５２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,973 円／平米 8万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,855 円／平米 7万8,865 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,894 円／平米 8万8,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	産業誘導地区
特別な事情