路線価 (2023) 岐阜県高山市花里町6-25-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 高山市岐阜県高山市花里町６丁目２５番２外
価格時点	2023 年
駅名	高山駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円／坪 1平米 25万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高山市内の商業地域であり、特に高山駅及び観光地周辺の商業地と代替性が高い。主たる需要者は資本力を有する地元法人を中心に、市外及び県外の法人等も含む。都市計画道路整備事業が施行中であり、対象標準地の前面道路は拡幅・整備された。新型コロナによる人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、高山の観光業は回復基調にあり、駅周辺で店舗の開店やホテルのオープンも見られた。個別性が大きく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 当該地域は、全国有数の観光地の玄関口である為、同一需給圏は、広域的には県内外の有名観光地であるが、特に価格牽連性が認められるのは高山市中心部の商業地域と判定した。需要者層は地元法人のほか、県外の投資家、全国規模の企業が想定される。取引規模等の個別性が強いことから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが当地域及び周辺に賃貸ビルは多いものの投資採算性に見合う賃料設定が困難なため収益価格は低位に試算された。当地域では自用目的の取引が中心で、市場の実勢を反映した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては代替性の高い事例を採用し、説得力を有する価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、テナントビルも一部に見られるが、自用物件が中心である為、自用の店舗等事業用地としての市場性が重視される傾向にある。よって、相対的に説得力が優る試算価格は比準価格であると判断した。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	高山駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	139.1 坪 (460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高山市岐阜県高山市花里町６丁目２５番２外
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光客の往来がやや多い駅前の商業地域であり、人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、高山の観光業は回復基調にある。今後はインバウンド需要も見込まれることから地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (2)社会経済活動の再開、入国制限の緩和に伴うインバウンドの一部回復により、国内外旅行客の回復が認められる。今後も回復傾向が持続することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万6,254 円 1平米 25万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、高山の観光業は回復基調にある。令和４年の観光客入込者数は前年比増であった。 (2)国内旅行客の回復が顕著であり、インバウンドについても現時点では限定的であるが、入国制限の緩和に伴い、回復傾向が認められる。
地域要因
(1)駅周辺で店舗やホテルのオープンが見られた。市内では他にもホテルのオープンが予定されている。 (2)駅東口には複数のホテル開発計画が進行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	高山４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市花里町６丁目２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,457 円／平米 51万7,247 円／坪
推定価格 平米 坪	21万768 円／平米 69万6,799 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,213 円／平米 83万510 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	高山Ｙ４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市花里町６丁目２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,879 円／平米 62万7,740 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,727 円／平米 63万7,155 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,353 円／平米 102万2,721 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	高山Ｙ４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市花里町６丁目２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,189 円／平米 48万6,607 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,685 円／平米 72万6,279 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高山Ｙ４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市花里町６丁目２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,083 円／平米 48万6,256 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,142 円／平米 49万3,063 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,109 円／平米 81万3,636 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情