路線価 (2023) 岐阜県多治見市宝町3-178-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 多治見市岐阜県多治見市宝町３丁目１７８番３
価格時点	2023 年
駅名	多治見駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,658 円 1平米 6万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円／坪 1平米 6万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の北西又は北部、市街地内の住宅地域が中心となる。需要者の中心は、名古屋方面に通勤する勤労者又は市内居住者となる。近隣地域の東部に位置する県道沿いでは、店舗の進出が盛んで、利便性の高い新興住宅地としての需要は強い。開発前提とする不動産業者による農地買取りもあり、宅地分譲販売は好調である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，１００万円～１，４００万円前後、新築戸建は２，８００万円～３，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、中心市街地周辺の比較的利便性の高い市内西部の住宅地域である。主な需要者は、市内在住者や名古屋方面に通勤する周辺市町出身者である。中心市街地周辺の利便性の高い住宅地域では、狭小幅員道路に面した画地や不整形地等条件の劣る画地であっても、不動産業者等による積極的な仕入れが行われている。市場での中心価格帯は、土地総額１，２００～１，５００万円程度、土地建物総額３，０００～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には、幹線道路背後の住宅地のため、収益不動産も存するが、同地域内の利用形態の中心は、戸建住宅の自己利用を目的とするものである。また、標準地の規模から、共同住宅建設を想定することは非合理で、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、類似地域内の市街地内の住宅地の取引事例を収集選択しており、実証的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には賃貸住宅も見られるが、旧来からの地主による節税目的のものが大部分を占めており、また当該地域においては３００㎡未満の画地での賃貸建物建設の実現性が乏しいため、本件では収益還元法の適用を見送った。本件比準価格は、多治見駅西方の５事例より試算されており、地域の実態を色濃く反映している。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	多治見駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多治見市岐阜県多治見市宝町３丁目１７８番３
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	185 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の農地の転用化が進捗、新興路線商業地の背後に位置し、市中心部へのアクセス良好で、利便性に富む住宅地域である。根強い宅地需要に支えられ、地価は強含み傾向での推移を予測する。 (2)近隣地域周辺では、地元不動産業者等による転売目的での積極的な仕入れ購入が目立っており、今後も地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万2,658 円 1平米 6万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万2,658円 1平米 6万1,300円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少のみならず、世帯数も減少に転じつつある。郊外の住宅団地の高齢化、空き家が進む一方、中心部小学校区での住宅地の潜在的需要は堅い。 (2)多治見駅周辺において慢性的な供給不足が続くなか、代替的な土地需要が外周部に拡大しつつある。
地域要因
(1)幹線背後の住宅地で、未利用地、低利用地の宅地化が進行、近隣地域においては、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。 (2)地域要因に大きな変動はないが、地元不動産業者等による割高な価格での仕入れ取引が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	多治見Ｙ４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市宝町３丁目１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,203 円／平米 20万8,949 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,951 円／平米 20万8,116 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	多治見Ｙ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市宝町３丁目１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万625 円／平米 16万7,366 円／坪
推定価格 平米 坪	5万124 円／平米 16万5,710 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	多治見５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市宝町３丁目１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,456 円／平米 15万6,890 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,424 円／平米 16万90 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,416 円／平米 19万6,429 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	多治見１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市宝町３丁目１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,748 円／平米 15万7,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,174 円／平米 18万5,711 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,569 円／平米 19万6,935 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情