路線価 (2023) 岐阜県多治見市音羽町1-16-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 多治見市岐阜県多治見市音羽町１丁目１６番４
価格時点	2023 年
駅名	多治見駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,614 円 1平米 8万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,614 円／坪 1平米 8万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、多治見駅周辺の住宅地域であり、駅北側の住宅地域との代替競争関係が強い。主たる需要者は、市内在住者のほかＪＲの利用により名古屋方面へ通勤する周辺市町出身者である。駅徒歩圏の精華小学校区内の人気が高いものの、供給物件は限定的であり、不整形地等画地条件が劣る物件であっても早期に成約に至る状況であり、また表面化する取引が少なく、中心価格帯の把握が困難な状況である。 (2) 対象不動産の同一需給圏は、市中心部に程近い駅徒歩圏の住宅地域である。多治見市は地縁的選好性が強いため、需要者の中心は、名古屋方面への通勤を前提とした市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は高く、地価は上昇傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は２，０００万円前後、新築の戸建物件は４，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅徒歩圏に位置しており周辺には賃貸住宅も見られるため、収益価格も試算したが、土地建物一体での投資元本を回収し得る賃料水準に至っていないため、収益価格は低位に試算された。市場で発生する取引は、自己居住目的の個人による取引が大半を占めており、居住の利便性や快適性が重視されている。したがって、収益価格を参考に留め、前年指定基準地価格からの検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、駅徒歩圏の需要の高い住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方、収益物件は地主の土地活用が中心であり、収益性によって地価形成されるには至っていない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	多治見駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多治見市岐阜県多治見市音羽町１丁目１６番４
標準地の範囲
東	20 m
西	150 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前商業地域背後の利便性の高い住宅地域
街路	基準方位　北、５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理事業の完了により駅周辺の繁華性は向上し、背後住宅地域に対する需要も底堅い。条例により市役所新本庁舎の位置が音羽町内に定まり、今後も利便性の向上が期待され、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は、ＪＲ多治見駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万8,614 円 1平米 8万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万8,614 円 1平米 8万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 27万9,688円 1平米 8万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 27万9,688円 1平米 8万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多治見駅周辺において慢性的な供給不足が続くなか、代替的な土地需要が外周部に拡大しつつある。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、多治見市住宅地において地価はほぼ横ばい傾向にある。
地域要因
(1)需要過多の状況が続いており、水面下で割高な価格で取引される物件も見受けられる。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、市内中心部の住宅地の地価は上昇傾向にあり、その他は特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	多治見Ｙ４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市音羽町１丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,203 円／平米 20万8,949 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,990 円／平米 28万4,283 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	多治見５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市音羽町１丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,789 円／平米 11万5,012 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,893 円／平米 11万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,532 円／平米 20万6,731 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	多治見Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市音羽町１丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,377 円／平米 15万16 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,695 円／平米 15万1,068 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,541 円／平米 25万3,045 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	多治見Ｙ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市音羽町１丁目１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,619 円／平米 24万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,738 円／平米 24万7,084 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,737 円／平米 28万141 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情