路線価 (2023) 岐阜県関市西本郷通7-53-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 関市岐阜県関市西本郷通７丁目５３番４
価格時点	2023 年
駅名	関駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円／坪 1平米 4万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 西本郷通、関江南線等の市街地の主たる幹線沿い路線商業地域からなる同一需給圏を判定した。需要者の中心はチェーン展開する飲食店等と解する。近隣地域は市役所南部幹線市道沿いの路線商業地域の一部を形成するが、事業用定期借地権の活用が大半と解する。市内幹線街路沿いより収集した取引事例は事務所、医院、ロードサイド店舗等であり、坪単価は１５～１７万円前後に収束している。 (2) 同一需給圏は関市の商業地域を中心に岐阜市、美濃市の商業地域も含む。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者及びチェーンストア事業者等である。コンビニエンスストア、飲食店、自動車関連の店舗等が見られ、店舗需要は回復傾向にあるが、幹線道路沿いの土地利用は、事業用定期借地権によるものも多く、商業地の取引は少ない。画地規模や個別の事情等様々であるため、需要の中心価格帯を見出すのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市役所南東方、低層店舗や店舗併用住宅の他一般住宅も混在する路線商業地域である。収益価格は低層店舗の一棟貸しを想定したが、更地から購入して採算性が上がるというより、元来の地主による資産活用が主流の地域である。一方、比準価格は市内幹線街路沿いより状況類似の取引事例を採用しており、実証性は高く、相対的信頼性は高いと判断した。この為、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較参酌し、鑑定評価額を上記価格に決定した。 (2) 自己使用目的の取引が中心の、店舗、店舗併用住宅のほか住宅等も混在する商業地域で、収益物件の取引はほとんどない。商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格の精度は相対的に劣る。比準価格は類似地域内の事例を採用して試算しており、信頼性が高いものと判断する。本件は、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	関駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	154.3 坪 (510 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗のほか住宅も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	関市岐阜県関市西本郷通７丁目５３番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	25 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)感染者数は増減を繰り返しているが、ウィズコロナの浸透に伴い、特に、飲酒を伴わない路線商業地はかなりの程度需要が回復。近隣地域についても、安定的に推移するものと予測する。 (2)低層店舗、店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域であるが、店舗需要は回復傾向にあり、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,762円 1平米 4万5,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの進展に伴い、飲酒を伴わないＳＣ他、郊外ロードサイドの店舗は客足が戻っている。 (2)個人消費は持ち直しており、商業地需要は全般的に回復傾向にあるが、旧来からの商店街は衰退傾向にあり、厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)土地区画整理施工区域内への大型店の出店などを背景に、商圏の分散化が進んでいる。 (2)店舗の立地状況等に目立った変化は見られないが、大型商業施設への顧客流出傾向は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	関Ｙ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西本郷通７丁目５３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,058 円／平米 16万8,798 円／坪
推定価格 平米 坪	5万854 円／平米 16万8,123 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,315 円／平米 15万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	関Ｙ４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西本郷通７丁目５３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,789 円／平米 16万1,296 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,303 円／平米 15万3,078 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,274 円／平米 14万3,064 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	関Ｙ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西本郷通７丁目５３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,765 円／平米 15万1,299 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,598 円／平米 14万7,441 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,509 円／平米 14万7,147 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	関３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西本郷通７丁目５３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,502 円／平米 15万7,042 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,407 円／平米 15万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,360 円／平米 15万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部（準工地域）
特別な事情