路線価 (2023) 岐阜県関市武芸川町高野字水押423-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 関市岐阜県関市武芸川町高野字水押４２３番７
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は関市北西部の幹線沿いの商業地域である。主な需要者は地元の商店経営者等で、一部規模の大きい事業者も見られる。コンビニエンスストア、量販店等近隣住民を対象とする店舗が中心で繁華性の程度は弱い。土地取引も少ないが中心価格帯は１㎡当たり２．５万円程度と推定される。 (2) 需給圏は地理的位置を反映し、町内全般の商業地の他、隣接周辺美濃市、山県市等のロードサイド等と解する。需要者は地方金融機関、クリニックの他、チェーン展開する店舗はドラッグストア、コンビニエンスのフランチャイズ程度。反面、路線沿道地域の広域化や大型店への依存などを背景に、町内での商圏漏出や弱体化は鮮明となっており、近時での取引も見当たらない。取引事例は広域から収集せざるを得ず、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上により２試算価格を得た。比準価格は郊外に所在する類似性を有する取引事例より比準したもので、市場の実態を反映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業集積、賃貸需要が低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益価格を考量して代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農地の中に店舗等が見られる郊外型の路線商業地域。二つの試算価格を求めたが、収益価格は町全般の賃貸市場の成熟や合併以降の商況を反映し、相対的に精度は低い。他方、比準価格も町内での取引価格は見出せないが、中濃圏域或いは岐阜市郊外より得られた類似性の高い取引事例を中心に算出しており、実証性は高く、試算価格としての相対的信頼性は高い。この為、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較参酌とし、鑑定評価額を上記価格に決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北東方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	関市岐阜県関市武芸川町高野字水押４２３番７
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度が低い商業地域で繁華性、収益性が劣る。今後格別の発展要因も認められないため当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (2)金融機関、医療施設、ドラッグストアが散在する程度で店舗集積は低い。この所、地方のコンビニエンスストアは閉店が続くなど商環境の改善は難しく、当面は現状のまま地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)関市の人口減少・高齢化が進行している。土地取引件数、開発動向についてはほぼ横ばいまで回復したが地域経済の回復までには至っていない。 (2)ウィズコロナの進展に伴い、飲酒を伴わないＳＣ他、郊外ロードサイドの店舗は客足が戻っている。
地域要因
(1)繁華性の弱い商業地域で格別の変動要因は見られず、やや衰退傾向にある。 (2)店舗が散見されるも、広域化や合併を背景に、顧客の流出に歯止めがかからない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	関３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市武芸川町高野字水押４２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,799 円／平米 13万8,187 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,689 円／平米 13万1,212 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,458 円／平米 8万4,164 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃Ｙ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃市
地域	岐阜県関市武芸川町高野字水押４２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,255 円／平米 11万3,247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,095 円／平米 8万2,964 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	関３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市武芸川町高野字水押４２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,536 円／平米 13万706 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,180 円／平米 12万9,529 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,171 円／平米 8万9,827 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	関Ｙ５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市武芸川町高野字水押４２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,521 円／平米 15万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,005 円／平米 9万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情