路線価 (2023) 岐阜県関市西木戸町32外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 関市岐阜県関市西木戸町３２番外
価格時点	2023 年
駅名	関駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,101 円／坪 1平米 4万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は関市中心部の幹線沿いの商業地域。主な需要者は地元の事業者当で、一部大規模事業者も見られる。郊外型店舗に顧客が流出し長期的な衰退傾向の中にあり、専ら地域完結型の店舗により構成されている。中心価格帯は１㎡当たり４．５万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は幹線道路沿いを中心とする関市の商業地域のほか岐阜市、美濃市の商業地域も含む。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者及びチェーンストア事業者等である。関駅に近い地域であるが、新規出店等目立った動きは認められず、商業地としての相対的地位は低下傾向にある。商業地の取引は散発的で、画地規模や個別の事情等様々であるため、中心価格帯を見出すのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上により２試算価格を得た。比準価格は市街地内に所在する類似性を有する取引事例より比準したもので、市場の実態を反映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業集積、賃貸需要がやや低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益価格を考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗のほか一般住宅も混在する商業地域で、自己使用目的の取引が支配的である。賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格の精度は相対的に劣る。比準価格は信頼性が高い事例を採用して試算しており、説得力を有するものと判断する。本件は、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	関駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	142.8 坪 (472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗のほか一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	関市岐阜県関市西木戸町３２番外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	24 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の商業地域内に所在するが、長期的な衰退傾向の中にあり収益性、繁華性の低下が否めない。今後も当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (2)一般住宅も混在する関駅近くの商業地域であるが、立地状況等にほとんど変化はなく、商況は停滞傾向にある。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)関市の人口減少・高齢化が進行している。土地取引件数、開発動向についてはほぼ横ばいまで回復したが地域経済の回復までには至っていない。 (2)個人消費は持ち直しており、商業地需要は全般的に回復傾向にあるが、旧来からの商店街は衰退傾向にあり、厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)市中心地区の商業地域であるが、収益性が期待できない側面を有するためやや衰退傾向が継続している。 (2)商業地としての相対的地位は低下傾向にあり、地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	関３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西木戸町３２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,414 円／平米 12万385 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,414 円／平米 12万385 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,689 円／平米 15万1,048 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	関Ｙ４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西木戸町３２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,508 円／平米 11万4,083 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,704 円／平米 12万1,343 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,579 円／平米 15万3,990 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	関３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西木戸町３２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,502 円／平米 15万7,042 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,407 円／平米 15万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,623 円／平米 16万748 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部（準工地域）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	関Ｙ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市西木戸町３２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,058 円／平米 16万8,798 円／坪
推定価格 平米 坪	5万854 円／平米 16万8,123 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,432 円／平米 16万116 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情