路線価 (2023) 岐阜県中津川市駒場字上宿道下103 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 中津川市岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
価格時点	2023 年
駅名	中津川駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	559万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	556万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、丘陵地の地勢を有する中津川市内のうち、駒場地区を中心とした住宅地域である。周辺は既成住宅地のため、需要者の中心は、地域に地縁又は血縁を有する者に限られ、他地区からの転入者は希である。周辺では、都市計画道路として幹線道路が開通したが、地域における不動産市場は静態的で、住宅市場はコロナ禍前から停滞気味である。既成住宅地のため、取引は散発的で、仮に取引があっても区々で、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、中津川市の中津・坂本・苗木地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯である。新規需要は農地転用主体のミニ開発に偏重し、旧来市街地での引き合いは低迷している。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が４００万～８００万円、新築建売が１５００万～２２００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は郊外の既成住宅地域に所在し、同地域内には実際に収益不動産は存しない。また、対象標準地の画地規模から、共同住宅建設を想定することは非合理的で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は類似地域内の住宅地のうち、特に駒場地区内のものを収集選択しており、実証的である。よって、快適性を重視する住宅地であるため、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、地域連関性が緊密な住宅地域から採用した４事例によって試算し、エリア選別が先鋭化する市場実態に即した価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主の供給物件が大勢を占めるため、賃料に不動産特有のリスクが反映されにくい実態を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中津川駅南西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津川市岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来から集落を主体とする静態的な地域である。新規転入者は少ないものの、丘陵地勢が多い市内において、平坦地勢を有する住宅地で、値ごろ感もあり、地価は概ね安定的な状況を予測する。 (2)現況構成主体の木造２階建住宅を標準的使用とする地域特性が続くと見込む。依然として旧来集落の特性が色濃く、地価は下方硬直的な静態推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部住宅地は潜在的需要を有するが、取引は少ない。市西部の住宅取引は堅調である。美乃坂本駅北部で、リニア関連の整備が進捗中である。 (2)全市人口は年率１．５％程度のマイナスで減少幅の拡大が続く。微増傾向を維持していた世帯数も減少に転じた。
地域要因
(1)旧中山道沿いに所在する、既成住宅地域であり、地域として、安定的、静態的で、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は特段認められない。 (2)静態的に推移しているが、周辺動向との対比で、顕在化が見込める潜在需要の縮小傾向がうかがえる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万527 円／平米 6万7,862 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,731 円／平米 7万8,455 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,774 円／平米 7万5,291 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,615 円／平米 7万8,071 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,348 円／平米 9万3,718 円／坪
推定価格 平米 坪	3万190 円／平米 9万9,808 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,909 円／平米 8万2,349 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,560 円／平米 10万7,643 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,378 円／平米 8万3,900 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津川Ｙ２９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,560 円／平米 4万4,829 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,180 円／平米 6万3,409 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,650 円／平米 7万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情