路線価 (2023) 岐阜県中津川市駒場字大平1561-33外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 中津川市岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
価格時点	2023 年
駅名	中津川駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	732万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	729万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として中心市街地の外縁部に所在する駒場地区や手賀野地区等の住宅地域。需要者の中心は、市内の事業所に就労する一次取得者層のほか、当地域に地縁又は血縁を有する個人一般である。丘陵地で街路や街区も未整備であるが、日当たりが良く、公共施設等との関係位置も良好で、地価に値ごろ感があり人気が高い。市場の中心となる価格帯は、土地で７００万円～８００万円程度、新築戸建は事例が少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、中津川市の中津・坂本・苗木地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世帯である。マイカー通勤の共働きが多く、駅徒歩圏を越えると自動車利便性が競争力の前提となる。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１５００万～２２００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に既存の共同住宅は散見されるが、当標準地近隣は自用の戸建住宅が中心で、かつ、公法上の規制により、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、類似地域の多数の信頼性のある事例を収集して試算した。また、居住の快適性や利便性を重視した自用目的の取引が主体の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法は標準地と同一地区で生起した４事例によって試算し、地域密着の比準過程を経た価格の説得力は高いと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主のアパート等が主体の当該賃貸市場については、土地の元本コスト、資産リスクが賃料に反映されにくい実態を把握している。したがって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中津川駅西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津川市岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
標準地の範囲
東	45 m
西	70 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	14 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の外縁部の丘陵地に所在する既成住宅地域。古くから小規模開発が進捗し、開発の余地は限られている。住環境が良好で、根強い需要がある。地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)標準的使用の判定要素に有意な変動はなく、２階建住宅主体の地域構成が続くと予測する。地勢等でミニ開発を手掛けにくいエリアのため、地価は下げ止まり感が出てきたものの反転上昇には支援材料を要するとみる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)リニア車両基地の外、岐阜県駅土地区画整理、濃飛横断道路、工場団地造成等の関連事業も進捗している。一方、恵北地区では過疎化が進捗している。 (2)前年に年率１％を超えた市全体の人口減少率は１％半ばに拡大。旧郡部から世帯数の減少も始まっている。
地域要因
(1)古くから開発された住環境良好な住宅地域。売り物件は少ないが、地価に値ごろ感があり、人気が高い。地価はやや強含みで推移している。 (2)新規住宅市場は環境・利便性、造成難易から需給とも平坦エリアを志向する傾向が強まり、丘陵地域の取引は中古住宅の割合が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,348 円／平米 9万3,718 円／坪
推定価格 平米 坪	3万190 円／平米 9万9,808 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,788 円／平米 8万8,561 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万527 円／平米 6万7,862 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,731 円／平米 7万8,455 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,090 円／平米 8万9,560 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川Ｙ１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,086 円／平米 6万3,098 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,508 円／平米 8万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川Ｙ３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,959 円／平米 7万2,596 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,972 円／平米 8万2,557 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,593 円／平米 9万1,222 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市駒場字大平１５６１番３３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万544 円／平米 6万7,918 円／坪
推定価格 平米 坪	2万341 円／平米 6万7,247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,935 円／平米 9万5,659 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情