路線価 (2023) 岐阜県中津川市千旦林字坂本1386-113 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 中津川市岐阜県中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３
価格時点	2023 年
駅名	美乃坂本駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	958万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	961万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円／坪 1平米 2万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美乃坂本駅利用を前提とした、千旦林及び茄子川地区内の住宅地が中心となる。需要者の中心は、市内在住の一次取得者で、周辺から転入者も多い地域である。リニア事業との関連で、投機的乱開発を守る意図から、新駅及び車両基地予定地では、厳しい用途指定がなされた。リニア工事が進展する駅北部に対して、駅南部は変化がなく、静態的である。市場での需要の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築戸建は２，３００万円前後である。 (2) 同一需給圏は中津川市の坂本地区、中津地区及び苗木地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の自動車通勤者で、共働きの子育て世帯が多い。リニア計画には広域波及の期待が寄せられるが、足元の市場は目先の需給が主導する従来特性の延長線上にある。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が７００万～１０００万円、新築建売が１８００万～２５００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一部、節税目的の賃貸物件も散見するが、土地建物一体の元本価値の回収可能な賃料の設定は困難な地域であるため、収益還元法の適用を断念した。他方、比準価格は、美乃坂本駅利用を前提とした事例を収集し、その中で信頼性のある事例を選択した。地域の取引態様が、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心である。よって、市場実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は標準地から１ｋｍ以内のエリアで１年以内に成立した５事例によって試算し、面的、時間的な同一性に優れた価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該賃貸市場については、地主の供給物件が多く、不動産特有のリスクが賃料に反映されにくい特性を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について、代表標準地との価格検討及び地価調査からの変動率検証を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	美乃坂本駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほか店舗兼住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津川市岐阜県中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	120 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅北部では、リニア新駅の整備事業よる大規模造成工事が進行する一方、近隣地域を含め駅南部では、概ね静態的な状態にある。工事関係の需要や代替地需要等もあり、地価は強含み傾向を予測する。 (2)リニア新駅の影響は潜伏期間にあるとみられ、当面の標準的使用は２階建住宅と裁断する。地価はリニア実需が顕在化する時機をうかがいつつ、手探りで水準を切り上げていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部住宅地は潜在的需要を有するが、取引は少ない。市西部の住宅取引は堅調である。美乃坂本駅北部で、リニア関連の整備が進捗中である。 (2)全市人口はマイナス幅の拡大が続き、直近１年で１．５％の減少。増減が交錯していた地区別人口も全地区マイナスに沈んだ。
地域要因
(1)駅北部では、リニア関連事業の進行で、その変貌が著しい。一方、駅南部の住宅地では、現在、目に見えて地域要因の変動は見られない。 (2)リニア事業は計画遅延が懸念されるが、新駅周辺の整備・工事は着実に進んでいる。直接投資エリアの周辺で動意の顕現は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津川Ｙ４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,277 円／平米 7万342 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,428 円／平米 7万841 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,419 円／平米 8万4,035 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津川３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,935 円／平米 9万2,353 円／坪
推定価格 平米 坪	3万316 円／平米 10万225 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,178 円／平米 9万6,462 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万118 円／平米 9万9,570 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,734 円／平米 9万8,301 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,756 円／平米 9万5,067 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万158 円／平米 9万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,904 円／平米 11万8,699 円／坪
標準価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情