路線価 (2023) 岐阜県中津川市中津川字上金1128-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 中津川市岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
価格時点	2023 年
駅名	中津川駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円／坪 1平米 5万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中津川市の幹線道路沿いの路線商業地域を中心に、市内商業地を含む。需要者の中心は、飲食店舗や診療所等の市内の事業者ほか、多店舗を展開する市・県外資本も含まれる。新幹線道路「青木・斧田」線が市街地内を縦断、新興商業地として注目される一方、標準地周辺では、背後が丘陵地勢のため、面的広がりが期待できない。事業用定期借地権による出店が主で、取引は皆無に近い。よって、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、中津川市の都市計画区域に恵那市・瑞浪市の幹線・準幹線沿いを加えた圏域と判定する。典型的需要は、事務所・住宅併用を含む小売・飲食・日用サービスの低層店舗である。初期投資の規模は千般、敷地の権利態様もまちまちであるが、路線沿いは借地が多い。多用途包容エリアは商用が停滞気味で住宅需要が地価下支えに寄与している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街地内の新興商業地内に在し、専ら事業用借地又は自用が中心で、店舗、事務所の賃貸市場が未成熟のため、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、事例が少なく、市内全域の商業地の事例を収集した。商業地は取引動機、当事者属性等個性を有するが、個別事例に内在する状況を吟味検討しており、説得性を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考程度に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、昨年６月以降に市内の商業地域で生起した４事例によって試算し、直近の市場実態が反映された価格が得られた。収益還元法については、当該地域の商用建物は自己使用が多く、賃貸物件は旧来地主の供給が大半のため、土地の元本コスト、資産リスクを消化しきれない賃料形成が常態化していることに留意を要する。したがって、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	中津川駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	105.3 坪 (348 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津川市岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
標準地の範囲
東	20 m
西	130 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後は丘陵地勢を有し、新規出店の余地は限られている。ただし、大型スーパーを中核とした新興路線商業地域で、背後の住宅地の熟成化が進展しつつあり、地価は横ばい傾向を予測する。 (2)日用品・医療機関の立地が先行した路線沿いで、個人消費直結の業種・業態を中心に商業集積が漸次的に進むと見込む。地価も堅調推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前商業地、国道１９号の路線商業地等、市内の商業地は分散している。美乃坂本駅北土地区画整理地内の新興商業地も期待されるが、不透明である。 (2)コロナ禍の最悪期をしのいだ店舗経営は小康状態にあったが、全面的な物価高は長期化必至。デフレ時と背景が異なる価格競争の再燃も想定される。
地域要因
(1)駅及び国道への接近性は良好であるが、背後が丘陵地という地勢もあり、新規出店の余地は限られている。地域要因の変動は特に認められない。 (2)個人消費向けでオーバーストアの状況にはないエリアのため、安定感のあるロードサイドとして商圏内の地位は高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津川３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万262 円／平米 13万3,106 円／坪
推定価格 平米 坪	4万423 円／平米 13万3,638 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,072 円／平米 18万2,068 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,026 円／平米 13万5,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,801 円／平米 17万4,560 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,170 円／平米 8万3,212 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,986 円／平米 10万9,052 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,979 円／平米 16万5,231 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川Ｙ１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,567 円／平米 17万7,093 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,371 円／平米 17万3,139 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,302 円／平米 18万2,828 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,735 円／平米 12万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,812 円／平米 12万8,312 円／坪
標準価格 平米 坪	5万668 円／平米 16万7,508 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情