路線価 (2023) 岐阜県美濃市松栄町2-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 美濃市岐阜県美濃市松栄町２丁目１２番
価格時点	2023 年
駅名	松森駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	845万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	845万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,000 円／坪 1平米 3万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として美濃市都心部を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人を中心とする。美濃ＩＣ周辺に商業集積が高まり、これに伴う形で周辺の住宅需要も高まりつつある。中心価格帯は、土地総額が８００万円程度、新築住宅が２２００万円～２５００万円と推定する。 (2) 同一需給圏は、美濃市南部の美濃ＩＣ周辺に位置する住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心である。当地域は大型商業施設に近く、住環境も比較的良好な地域であるが、小規模開発による分譲地や土地区画整理事業の保留地に売れ残りが見られるなど、供給に対して需要は弱含みである。取引の中心価格帯は、土地で７００万～１，０００万円程度、新築戸建分譲で２，５００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、美濃市内に存する規範性を有する取引事例を選択して試算した。収益価格は、画地条件等から賃貸用共同住宅の想定は妥当性を欠くことから、非適用とした。本件では、自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自己居住目的の取引が大半で、画地規模から見ても収益想定は合理性に欠けるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松森駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に一般住宅等が散在する新興の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美濃市岐阜県美濃市松栄町２丁目１２番
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)美濃ＩＣ周辺における商業集積に伴い、ＩＣ周辺地域の住宅地域としての需要は高まりつつある。しかしながら、地価は緩やかではあるが、下落基調で推移するものと予測する。 (2)生活利便施設への接近性が良好な区画整然とした住宅地域。市内では比較的需要のある地域であるが、区画整理事業の保留地に売れ残りが見られるなどやや供給過剰気味であり、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ感染症との共生といった新たな段階への移行が進められる中、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。 (2)市南西部や土地区画整理事業済みの地域では住宅地需要が見られるが、旧来からの中心市街地や山間部にある郊外での需要は弱く二極化傾向にある。
地域要因
(1)美濃市中心部周辺の住宅地域であり、特段の変動は認められない。 (2)小規模開発による分譲地や土地区画整理事業の保留地に売れ残りが見られるなど、やや供給過剰の状態にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃Ｙ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃市
地域	岐阜県美濃市松栄町２丁目１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,732 円／平米 15万1,190 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,488 円／平米 13万7,159 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃市
地域	岐阜県美濃市松栄町２丁目１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,255 円／平米 11万3,247 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,485 円／平米 11万701 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃Ｙ５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃市
地域	岐阜県美濃市松栄町２丁目１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,989 円／平米 9万9,144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,749 円／平米 9万1,738 円／坪
標準価格 平米 坪	3万493 円／平米 10万810 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美濃Ｙ６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃市
地域	岐阜県美濃市松栄町２丁目１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,201 円／平米 8万9 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,159 円／平米 9万3,094 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,809 円／平米 12万1,691 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情