路線価 (2023) 岐阜県美濃市中央10-126 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 美濃市岐阜県美濃市中央１０丁目１２６番
価格時点	2023 年
駅名	松森駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美濃市及び関市の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域である。主たる需要者は、画地規模により、全国展開する事業者から、地縁性を有する単一店舗の事業者など様々である。美濃ＩＣ周辺での商業集積の拡大に伴い、美濃市の商業中心が、美濃市役所周辺から美濃ＩＣ周辺に変遷しつつあり、需要は増加傾向ある。需要中心価格帯は、取引件数が少なく、見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、美濃市、関市の幹線街路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する事業者及び全国チェーンの沿道サービス業者である。美濃Ｉ・Ｃ周辺は、市内においては繁華性が高く商業地としての地位は上昇しており、市内から移転する店舗もみられる等土地需要は相対的には強い。また、借地が多く市場の中心価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、美濃市及び関市内の商業地域に存する取引事例を選択して試算した。収益価格は、低層店舗兼共同住宅を想定して求めたが、繁華性の乏しさを反映し、低位に試算された。本件では、自己の業務用利用が中心であり、投資採算性より市場性が重視されることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比準価格重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地としての収益力が低迷するなか、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にあることから比準価格は相応の説得力を有する。一方、標準地は商業地域であるが、駐車場確保の必要性から容積率を十分に満たすことができず、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松森駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	161.2 坪 (533 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美濃市岐阜県美濃市中央１０丁目１２６番
標準地の範囲
東	0 m
西	110 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５．０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)美濃ＩＣ周辺に大型店舗が出店以降、商業集積が加速する状況にあり、これに伴い周辺の住宅地域においても、需要が高まる傾向にある。今後も同様な傾向が続き、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (2)東海北陸自動車道美濃Ｉ・Ｃ前は、美濃市内でも商業集積度が高い地域であり、新規出店も多いことからある程度の繁華性を保ったまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ感染症との共生といった新たな段階への移行が進められる中、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。 (2)新型コロナの流行以降業種、業態、客足、営業時間等の変化がみられる。
地域要因
(1)美濃市の商業中心が美濃ＩＣ周辺に変遷しつつあり、需要は安定的に推移すると予測する。 (2)リニューアルオープンした観光ホテルの営業が堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	関３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県美濃市中央１０丁目１２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,502 円／平米 15万7,042 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,407 円／平米 15万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,071 円／平米 15万2,311 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部（準工地域）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	関５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県美濃市中央１０丁目１２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,521 円／平米 15万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,914 円／平米 13万8,568 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	関４２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県美濃市中央１０丁目１２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,789 円／平米 16万1,296 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,303 円／平米 15万3,078 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,394 円／平米 14万6,767 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	関４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県美濃市中央１０丁目１２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,730 円／平米 15万7,795 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,923 円／平米 15万8,433 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,258 円／平米 15万2,929 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情