路線価 (2023) 岐阜県瑞浪市土岐町字下市場310-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞浪市岐阜県瑞浪市土岐町字下市場３１０番７
価格時点	2023 年
駅名	瑞浪駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	766万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	766万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円／坪 1平米 2万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ瑞浪駅を中心とする市街地外縁部に形成される住宅地全般。需要者の中心は、瑞浪市内在住者を中心に名古屋方面の事業所に勤務する勤労者。戸建住宅を主に形成されるやや地縁性の強い既存の住宅地でほぼ熟成しており更地としての土地供給は散発的である。需要の中心は、土地は６００万円～１，０００万円前後、近隣内では新規分譲住宅、分譲マンションの供給は見られないが市街地外延部の分譲住宅で概ね２，０００万円～２，５００万円。 (2) 同一需給圏は瑞浪市内の地域的・価格的な牽連関係を有する住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人・法人が中心となる。需要が持続的な減退傾向にある集落的色彩を有する既成住宅地域に対する需給は新型コロナに起因した需要減も反映して継続的な弱含み傾向にあり地価の下落は続くものと予測する。需要中心価格帯は土地坪当たり８～９万円程度、新築戸建の分譲は殆どなく中古住宅総額７００～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法については、周辺には低層共同住宅等収益建物も立地するが当該地域の需要の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、収益建物を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を標準に、更に代表標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には賃貸物件も見られるが、本件では近隣地域の地域的特性及び不動産賃貸借市場の成熟具合から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であり信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	瑞浪駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞浪市岐阜県瑞浪市土岐町字下市場３１０番７
標準地の範囲
東	85 m
西	65 m
南	75 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)瑞浪駅徒歩圏にある既存の集落地の要素を残す住宅地域で熟成し現時の用途的特性を維持しつつ推移すると予測。新型コロナ第８波、変異株の検出等への懸念に基づく先行き不透明感から地価は弱含みで推移すると予測。 (2)ＪＲ瑞浪駅北方に位置し集落的色彩を有する既成住宅地域であり現状維持にて推移と予測。弱含み推移であった需給は新型コロナに起因した需要減も反映して継続的な弱含み傾向にあり地価の下落は続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全体人口が減少する中、過去５年で区画整理施行地を中心とする市街地部が△０．４％に対し、郊外部は△８％で両極化が顕著である。 (2)人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引件数は減少傾向にあるが、取引価格はコロナ禍にあっても回復基調の地域が散見される。
地域要因
(1)既存の普通住宅地域として用途的に熟成、安定しており地域要因に変動はない。 (2)需要者の選好性の低下が続いていることの他は地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞浪Ｙ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字下市場３１０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,106 円／平米 7万9,694 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,363 円／平米 8万3,850 円／坪
標準価格 平米 坪	3万230 円／平米 9万9,940 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞浪Ｙ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字下市場３１０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,415 円／平米 4万1,044 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,951 円／平米 5万2,734 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,159 円／平米 8万3,176 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	24 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞浪１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字下市場３１０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,793 円／平米 12万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,472 円／平米 12万576 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,721 円／平米 8万5,034 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞浪Ｙ１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字下市場３１０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万894 円／平米 13万5,196 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2 円／平米 13万2,247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,609 円／平米 8万4,663 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情