路線価 (2023) 岐阜県羽島市正木町須賀字中畑1847-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 羽島市岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
価格時点	2023 年
駅名	不破一色駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	836万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	834万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円／坪 1平米 3万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は羽島市内の住宅地域で、価格牽連性が強いのは羽島市北部・東部の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する３０代の一次取得者層である。周辺地域では総額を抑えた建売住宅等も散見されるが、市街地中心部から離れており、街路条件が劣り、区画整理された利便性の高い住宅地域等と比較して需要はやや弱い状況にある。土地は６００万～１２００万円程度、新築戸建は１８００万～２７００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は主に羽島市の北部郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は市内に在住又は勤務する一次取得者層である。羽島市の中心市街地内に位置する住宅地域は、近年に区画整理が行われた地区を中心に人気が増しており、地価が上昇する地域も見られる。一方、近隣地域を含む郊外の住宅地域は、既成の住宅地域を中心に需要が低迷しており、地価は下落傾向が続いている。中心となる価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は羽島市正木地区の住宅地事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、近隣地域は賃貸市場の需要が乏しく、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することは困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺は自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、周辺に見られる共同住宅の大半は駐車場確保のため規模が大きい敷地に建てられている。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模がやや小さく、駐車場を備えた共同住宅の想定が困難である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	不破一色駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が多く農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽島市岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	25 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未利用地、農地の介在も目立つが、街路条件が劣り宅地開発の動きは弱い。地域要因に格段の変化はなく、地価水準はやや下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)農地等も残されているが、住宅の新築、宅地開発の動きは弱く、当面、現状のまま推移すると予測する。近隣地域は羽島市の北部寄りに位置し、中央部と比較して人気が低い。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金利動向、物価高騰等による先行き不透明感は残るものの、区画整理済の利便性に優れた地域等の住宅地需要は比較的堅調である。 (2)令和４年中の羽島市の人口は横ばい、高齢化率も横ばいで推移している。土地取引件数、住宅着工戸数は前年をやや上回る水準で推移している。
地域要因
(1)街路条件が劣るため、宅地開発の動きは弱く、周辺地域での農地転用等による分譲地の取引が目立つ状況にある。 (2)周辺に農地等が残されているが、住宅の新築等は進んでいない。地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽島３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,834 円／平米 11万8,467 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,691 円／平米 11万7,994 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,187 円／平米 11万3,022 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽島Ｙ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,354 円／平米 13万6,716 円／坪
推定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,972 円／平米 12万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽島５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,088 円／平米 12万9,225 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,623 円／平米 12万7,688 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,597 円／平米 11万7,684 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽島５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,815 円／平米 11万1,792 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,917 円／平米 11万2,130 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画等
特別な事情